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房地产行业良性发展的思索 论文关键词：房地产泡沫，土地财政，物业税，土地银行 论文摘要：本文对我国房地产业发展的总体态势、价格上涨因素及与国民经济的关系等各种观点进行了述评，指出了我国房地产业宏观调控过程中货币政策与土地财政政策运行中的两大困境，分析了土地财政政策怪圈，论述了过渡的房产税、规范的物业税将要实施的国内外背景，提出了制定中、东、西和城乡差异化的宏观调控政策和成立土地银行的构想，实现我国房地产业的快速、均衡、良性发展。 一、我国房地产业的发展及与国民经济的关系研究方面 1998年我国住房货币化改革以来，房地产价格一路攀升，从指数上看，2004年达到高峰（见图1）。即便是面临席卷全球的金融危机，我国房地产价格指数在2008年出现短暂下跌过后，即再次上涨。在积极财政政策和宽松货币政策支持下，2009年房地产价格出现了快速上涨的局面，其涨幅甚至超过2007年高峰期，这一年成为15年来房地产价格涨幅最大的一年。全年新房成交价格涨幅超过了20%，达到24%。房地产销售日渐火爆，乃至向疯狂演变。2010年中央出重拳遏制房地产价格上涨，到目前为止，虽然销售量有所萎缩，但价格依然保持坚挺。 图1：1998-2009年中国房地产价格指数 对于房地产的价格发展趋势，许多学者从不同角度对这一问题进行了论述，大多数学者认为从长期看，我国房地产价格存在不可逆的上涨趋势，元真、徐闯、张晓晶、孙涛（2006）研究了房地产周期与金融稳定的关系，指出“在驱动本轮房地产周期的因素中，增长面因素仍会在今后较长一段时期发挥作用，鉴于增长面因素将对未来房地产业发展起到决定性的作用，经过全面权衡，我们认为：无论是房地产业发展还是房地产价格总水平，在今后较长时期内仍然会处在一个稳中趋升的态势。”刘洪玉（2007）预测房价将继续上涨，增加住房的有效供给是未来几年的重要任务。 1、关于房地产在国民经济中的作用方面。大多数学者都认为房地产行业对于国民经济发展的推动作用十分显著。梁云芳、高铁梅、贺书平（2006）认为“房地产投资的冲击对国民经济有着大约10～20年的同向影响，因此，房地产业作为支柱型产业对经济的发展起着举足轻重的作用。”此外，“房地产业作为主导型产业，除了对经济的直接影响之外，可以通过对其他相关行业的带动作用，对经济起到间接的影响。”房地产支柱地位通过脉冲响应模型分析得出，房地产行业有投资周期长的特征使其不仅具有前向推动、后向拉动的作用，还具有侧向关联作用，可以带动众多产业的发展，从而推动经济增长。 近几年，随着房地产业的飞速发展，在国民经济中的作用愈发重要。唐志军、徐会军、巴曙松（2010）研究了金融危机后我国房地产对于国民经济的影响，“研究表明，房地产投资额的波动对国内生产总值的增长率有正的影响，当房地产投资额的增长率上升1个百分点时，国内生产总值额增长率上涨0.1181个百分点，且1个单位的房地产投资波动的冲击对GDP增长率有正向影响。计量结果表明，当房地产价格的增长速度上升1个百分点时，通货膨胀率则上升0.1118个百分点，且通货膨胀率对房地产价格波动冲击的响应比较小。” 也有一些学者研究认为，房地产行业对于国民经济的促进作用并没有预想的那么大。刘国庆（2009）研究了房地产行业与相关产业的关系。结果表明我国房地产业发展仍处于粗放阶段，对工业、建筑业带动作用显著，对物质型产品的投入需求较大，而与批发零售业、纺织业的关联性微弱。刘维新（2009）提出我们要正确看待房地产行业在国民经济中的作用，房地产在国民经济中应当作为先导产业，而不适宜作为支柱产业。 我们认为，随着我国农村城市化和区域经济的均衡发展，我国的房地产市场存在着长期看平稳发展、短期中波动式发展的各种基础和条件。而且在实体经济产能过剩并亟需调整的背景下，房地产业在国民经济中的地位会更加重要，对国民经济的影响从长期看会随着其他产业的增强而相对减弱，而在目前房地产业收益水平一业独大，而其他产业被挤出的局面不能改变的情况下，房地产业对国民经济的影响会越来越大。 2、房地产发展是否存在泡沫。目前我国房地产市场是否存在泡沫颇多争论，且见仁见智。自从2000年魏杰提出我国房地产市场中存在泡沫之后，许多经济学者对这一观点进行了检验。周小川（2003）第一次公开指出，货币供应量的过度增长转移到房地产、股票及其他投资价格上，形成资产泡沫，会造成很大的危害。袁志刚、樊潇彦（2003）利用经济“泡沫”理论，构造了一个房地产市场的局部均衡模型，给出了地产均衡价格中理性泡沫产生和存在的条件，并且认为我国房地产行业已经形成了泡沫。沈悦、刘洪玉（2004）认为“如果房地产价格的上涨只是投机造成，缺乏相应的经济