《房地产开发与经营—项目驱动教学法》习题答案 第5章任务发布答案 1.pptVIP

市场调研——某项目调查问卷表 3、基地分析—GIS分析 各方向透视 南向 西北向 西南向 西向 3、基地分析—GIS分析 剖面分析 1-1’剖面 2-2’剖面 3-3’剖面 3、基地分析—内部交通分析 基地被四横两纵道路分为11块用地，最北面横向道路为现状16米宽建新东路，最南面为现状滨江路。 中部规划16米宽支路与江北城CBD连接。 南部规划27米宽主干道与江北城CBD连接。 基地西面有轨道交通9号线和4号线的换乘车站，连接江北城CBD及其他区域。 地形起伏复杂，限制条件较多，区位得天独厚 交通便利多样，配套设施完善，资源条件丰富 3、基地分析—总结 目录 1、背景情况 4、项目思考 2、规划解读区域认知 3、基地分析 5、项目定位及参考案例 4、项目思考—资源分析 滨江景观资源 沿嘉陵江650米的展开面，滨河景观丰富。 区位交通资源 处于主城核心区，紧靠CBD，交通便利。 城市配套资源 城市公共服务市政设施配套完善。 文化娱乐资源 大剧院、科技馆、文化宫、少年宫。 金融产业资源 产业定位清晰，渐顷成熟。 两江四岸资源 两江l四岸中嘉陵江60公里岸线，可供开发只有1/3，资源稀缺性强。 业主资源 业主实力雄厚，品牌具有号召力。 宏观背景分析、规划区域解读、基地分析 将项目居住部分指向城市中心高端豪宅 4、项目思考—定位思考 项目定位指向 4、项目思考—定位思考 豪宅价值体系梳理—特征(先天资源) 顶级豪宅沿绝版位置分布； 城市顶级豪宅必须具备两种核心属性相加： 城市核心+历史人文 4、项目思考—定位思考 豪宅价值体系梳理—特征(发展阶段) 第一阶段 大 第二阶段 外豪 富人区 私享 初级阶段 高级阶段 成熟阶段 第三阶段 第四阶段 4、项目思考—定位思考 豪宅价值体系梳理—特征 稀缺的先天资源 高高在上的价格 发展阶段 顶级硬件标准 占据城市核心的地段或者优良的自然资源 高单价、大面积，整体价值完全脱离竞争层级，形成价格壁垒 成熟阶段的豪宅发展主要是立足软件的突破，及软硬件的结合 从设计理念到用材，从硬件到软性服务，全方位打造产品附加价值 豪宅价值特征 顶级客户需求 顶级消费群体注重私享、影响力、艺术性 4、项目思考—定位思考 豪宅价值体系梳理—特征(硬件标准) 设计：大师之作——定制性、艺术性、地标性 材质：国际品牌——货真价实、奢华、王室御用 空间：突破传统——尺度放大1.2倍以上、人性化 功能：功能多元——室外功能室内化、享受性 配套设施：配套私享——会所功能放大、圈层生活、私人俱乐部 物业管理：5星级服务——金钥匙 人文：时间元素——古树、山石、历史 科技：高科技元素——时尚、精密、安全 目前国内顶级豪宅在硬件的配套档次上已经趋向完善，但在软件的标准上，仅初步做到 “圈层生活”，而在私享、影响力、艺术性上缺乏深层次的挖掘。 8大“顶”级标准 4、项目思考—定位思考 豪宅价值体系梳理—特征(客户需求) 豪宅客户 需求特征 对圈层乃至社会的影响力 对资源的私享 对奢侈娱乐方式的热衷 加入社会顶层顶级的权贵圈 对社会的影响：基金、捐赠 对资源的绝对私享，而不仅是和别人一起观赏 游艇、私人飞机、马会、高尔夫、顶级spa等 对奢侈品的爱好 艺术品、珠宝、其它奢侈享受品 顶级豪宅客户构成： 上海华府天地： 5-15亿身价的全球顶级富豪 波托菲诺： 市级及其以上的政界要人就有18位、文体明星36位、商界名流190位之多。 香蜜湖1号： 深圳及周边城市的企业主、高级公务员和金领 香港凯旋门： 约一成是内地客户，主要来自北京、上海和深圳；另外四成是中港商人，其它为海外客户。 来源的多样性 身份的顶级性 4、项目思考—定位思考 变与不变 不变：高品质生活标准、对高品质生活的追求 变：人生观、价值观、生活方式 项目需要的是未来豪宅： 未来豪宅=传统豪宅+绿色低碳+生态节能+环保创新 4、项目思考—定位思考 未来豪宅-绿色零碳概念 2、日光照明系统 利用太阳的折射进行照明，可用于公共区域、车库等。 1、雨水管理系统 由于基地地形为坡地，汇水面较大，可结合具体景观布置该系统，通过雨水收集过滤分配，可用于浇灌、卫生间冲洗、喷雾系统。 4、项目思考—定位思考 未来豪宅-绿色零碳概念 3、中水系统 污水经适当处理后回用，用于景观水、卫生间冲洗等。 4、外墙喷雾系统 世博气象馆，利用外墙间断喷雾，降低建筑能耗，减少能源消耗，降低排放。 4、项目思考—定位思考 未来豪宅-绿色零碳概念 5、社区风能系统 利用屋顶，悬崖等强风地区架设小型风力发电机，供小区公共区域用电。 6、太阳照明系统