以客户为圆心的产品创新.pptx

培训_2011年5月25日1、策划人必备的能力2、以客户为圆心的产品创新戴嘉宁伟业顾问事业集团投资顾问公司 总经理偉 業 顧 問 ? 2011 B.A.Consulting.第一部分策划人必备的能力1、有效的倾听让对方感到你在听听懂对方的所有意思2、有力的表达语言表达 文字表达肢体表达 情绪表达3、得体的形象与事和谐与境和谐与众和谐与己和谐4、情商大家都有病，只因大家都是人事在人为换位思考己所不欲勿施于人5、感知力和洞察力世界不缺少专业，缺少发现专业的眼睛学识在身边万物之中让自己成为博物学家6、判断力和鉴别熟稔或陌生的，都必须知道对或不对、好或不好、行或不行……熟稔或陌生的，都必须知道对或更对、好或更好、行或更行……力7、最关键的三个技术能力：逻辑能力、归纳能力、提炼能力时时刻刻做一个有逻辑的人找到那个正确的共性通过逻辑思考而得到的归纳结果，需要一个更好听的名字8、领袖力有能力让自己成为关注的中心,让大家相信，你是对的,你总有一些言论、方法、见解或行为，让别人钦佩第二部分以客户为圆心的产品创新培训大纲1、旅游地产中信香水湾2、旅游休闲海南福湾3、度假酒店爱琴海酒店4、高端物业太阳公元5、低密物业孔雀城大堡NO.1 中信香水湾项目描述总用地面积28.99万㎡总建筑面积约15万㎡综合容积率0.5建筑用地容积率0.8A-04#为旅游接待设施用地，用地面积8.68公顷。A1A-03#地块为公共绿地，用地面积10.11公顷；A4A-02#地块为公共广场用地，用地面积0.42公顷；A2A3A-01#地块为二类居住用地，用地面积9.78公顷市场环境三大湾区现有公寓部分，户型以零居/酒店标间形式、和一居套型为主。居室面积主要集中在50平米以上，50-100平米比例最高，约占66％。三大湾区现有别墅产品，居室面积主要集中在100-300平米，约占65％。100平米以下的别墅主要集中在福湾的68-74平米产品，目前销售已基本售罄。客户需求休闲度假需求是客户置业的根本需求，同时兼有投资心态；他们渴望亲近自然山水，强烈关注居住环境和景观条件；他们对居住品质、生活环境有着超过一般标准的要求，体现在对建筑品质、休闲配套、装修情况、物业服务等方面的特别关注。对稀缺景观极度奢好的财富阶层我喜欢有山有水有河流的生活空间……产品创新产品创新化 山 为 岛以化山为岛的气魄，对项目用地南侧的山地公园进行改造，山地周围用水系环绕，从而改善项目整体的用地条件；山 水 相 宜结合客户需求及项目的资源条件，打造同时拥有山水双重景观价值的产品，相对区域内的海景公寓、别墅，形成产品的差异化；低 密 社 区抓住区域市场别墅类产品、高层观海公寓相对高价的市场机遇，增加高层公寓层数、把更多的用地留给别墅产品，以提升项目的盈利能力； 产品创新产品创新NO.2 海南福湾项目描述位置海棠湾东线高速土福湾出口占地面积1,000,500平方米建筑面积500,250平方米容积率0.5销售均价公寓48000元/平米;别墅50000元/平米物业费水准4.80元/平方米·月 开发商海南海兴房地产开发总公司物业管理公司海南东和酒店管理有限公司东和福湾所在地位于中国三亚市与陵水黎族自治县的交界处的土福湾内，三亚海棠湾镇藤桥河出海口东侧，海岸线长约750米,地块纵深1050米左右，政府规划将土福湾定位为国际专业化休闲旅游度假新城。市场情况商品房供应和销售持续增长，销售速率与季节关联性越发不明显2009年三亚典型项目客户分布区域岛外人士成为绝对的购房主力，集中在东北和华北区域中端中小户型和高端别墅这俩种产品，更加受到客户青睐2009年至2010年初三亚商品住宅供求走势2009年三亚商品住宅成交档次结构客户需求客户购房目的依次为旅游、度假、养老、投资，并且倾向于购买高端滨海物业及别墅客户置业对总价的敏感程度相当高，并且对于项目现场的直接感受、感触相当敏感客户在此置业，更注重对旅游、度假生活的感受，而非传统的追求舒适度“来海南买房的人，是来买阳光的，海南最吸引人的地方就在自然环境资源，阳光、空气、蓝天、海水这些才是最珍贵，至于教育、医疗等还是相对落后，这没什么可抱怨的，这里的房产着力点还是在旅游上。”------任志强来度假，我就要住别墅……别墅产品创新花园洋房 北区靠内陆部分规划为花园洋房 中区为别墅区， 靠近海边的南区为公寓区。别墅区创新点：海岸线较短，将公寓产品临近有限的海景资源，将公寓产品的价值提高到最大化，弱化别墅的海景资源优势，平衡别墅和公寓的价值。公寓区产品创新面积占比别墅68㎡69%137㎡31%公寓40㎡55%80㎡35%138㎡10%创新点：将产品尽可能做“小”，保证绝对的总价优势，在做“小”的同时，不丢失任何功能！布置在室外的泳池布置在室外的泳池布置在室外的休息空间