中原上海半岛国际营销策划报告89PPT.pptx

;内容概要;PART1　营销障碍点与机会点;大盘运作的良性循环： 前期投入+塑造品牌+培养忠诚+形成循环+体内升级+体外补充+梯度消费+强占市场， 从而形成大盘运作的良性资金循环体系！;营销障碍点;大盘的规模优势未能体现;项目整体回顾;过高的空置率严重限制了本案的成熟;大盘口碑优势微弱;品牌的负面传播，影响了四期的销售;已开发组团的样板示范作用差;已开发组团的样板示范作用差;综合性价比偏低;;竞争楼盘价格 ;项目自身情况以及和周边楼盘对比;案名;案名;项目障碍点小结;营销机会点;四期整体规划品质超群;四期物业形态高端;四期生活配套规划完备;四期生活配套规划完备;四期景观资源优势明显;四期景观资源优势明显;机会点小结;PART2　整盘营销策略规划;扩大市场容量立足点：充分开挖市场我们的策略：一、目标市场横向拓展?纵向挖掘二、打造专业度，创造忠诚度三、深度挖掘独特的销售通路;一 目标市场横向拓展?纵向挖掘 深度挖掘现有市场 1.提高来访率加强推广力度推广力度既包括针对项目产品促销的报纸广告、户外广告的投放力度，也包括针对开发企业及开发项目的品牌塑造力度等。 采取事件营销的手段制造新闻事件，利用事件营销的手段，达到受众广泛的目的；;阳光威尼斯一期;客户来源;购买心理及需求特征;客源补充地为部分外区客源：嘉定、长宁、静安、外地。;2.扩大/激发潜在市场 发掘潜在市场是一个项目、尤其是大盘项目能够圆满运作成功的关键所在，也是在项目推广营销过程中应主要花费精力的目标销售领域， 关注年轻置业者：在现有价格优势上强化个性，适当延伸项目的客户群体，满足项目消化进度，同时为后续产品储备升级客户。;;3.提高达成率提高达成率最根本的措施是加强现场把握，最大限度减少客户流失，缩小客户流失率。加强现场把握的主要途径包括：改进项目案场布局、销售道具调整优化；提高现场人员的执行力；强化客户直观感受，增加样板房的真实感与亲切感（在样板房塑造时应做到重装饰、轻装修）、优化看房通道。;4 .强化客群直观感受 百姓样板房+全景式体验空间增加两种样板房：居家型（装修费用1500元/M）享受型（装修费用2000元/M）;一个完整的城市必然是一个各项功能都具备的城市，完备的社会功能是一个城市的生命力。完善的内部社会功能包括：交通、医疗、治安、教育、生活、娱乐、商业等；即个体生存所需要的一切生活设施以及整个城市实现良性运转所需要的一切基础条件。 ;全景式体验空间（商业街模拟） 要素：繁华商业氛围的营造本案有一条商业街，选择100米左右路段，对商业街进行实景模拟，将街面，门头制作成型，绿化，街道实景模拟，让客户切实体会到未来的实际感受。;服务体系服务是现代社会商品在竞争中获得客户喜欢的利器；“服务”是不动产保值/增值的重要因素；目前的大盘项目大都通过自身资源优势，组建自己的物业管理团队，既节约成本，又能增强客户对项目的信赖感，忠诚度，而且对项目的后续开发、销售具有很大的积极作用。享受服务是培养品牌忠诚度的法宝。 物业管理服务加强物业人员的培训，强化服务意识，建立服务监控体系用物业给用户以后顾无忧的保障 ;资源（客源）再生基础：品牌忠诚度；手段：服务延伸；支持：产品细分；锁定目前成长型客群，内部消化，升级消费；最终目标：体内升级，体外补充，梯度消费，强占市场大盘由于开发周期长，前期累积客户多，利用这一客户资源优势，大盘营销运作应该从一开始就致力于培养客户的品牌忠诚度，利用一切手段延伸服务，塑造客户的良好口碑，同时在后续的产品开发中细分市场，锁定前期已购买业主的未来置业需求，以使该部分业主能够循环消费，从而使项目能够永续发展。;PART3　近期非常规策略安排;近期非常规目标;区域个案月去化量情况;;中原独家渠道代理;中原独家渠道代理;渠道代理的威力;;渠道代理的执行;非常规策略;引爆点一：来者，有礼;引爆点二：买房送车;关键点： 1、引爆点的力度一定要强，只有够强，才能在短期内形成市场的轰动，迅速集聚人气，促成销售的去化。 2、能过提价策略，在提升项目形象的同时，又能使项目的实际销售均价保持基本持平。;引爆点三：一口价房源;非常规策略;整合推广，立体攻击;销售进度规划;PART4　案名及广告;“国际”是贯穿始终的基调;主推案名：半岛国际;百万平米复合城魅力生活新空间;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;