中国第一神盘——贵阳花果园项目营销分享.pptx

;数据来源：根据CRIC数据估算；成本数据来源网络新闻稿;花果园：业绩多项全国第一楼盘，创造了很多纪录。;神马是神盘？;开发商介绍：宏立城集团——贵州本地企业，十年开发两个楼盘，跨足地产所有行业链，并承包大部分市政工程，政府关系非常好。;项目基础信息介绍：贵阳城市中心一环旁的超级大盘，建筑面积1800万㎡，大部分为45层超高层住宅；150万㎡商业面积。;45层超高层社区，外立面采用ARTDECO风格，有效将楼盘形象拔升。内设。内有山体公园，并有16万㎡的景观，有景观湖景。;项目营销战术分析总结：首置刚需超级大盘快速走量，值得借鉴;高举高打展示战术：首置刚需盘也要拉升调性，提升客户预期和感知度，制造反差——售楼处外喷泉+绿化组合改善城界;高举高打展示战术：——售楼处占地面积近2万平米,4个足球场大小，样板房区、洽谈区和合同财务区是主要空间，售楼处展示区相对小。洽谈和财务区是主要卖压营造区;高举高打展示战术：提升调性的售楼处，售楼处大堂高9米，空间感十足，奢华吊顶和吊灯，部分墙体做石材处理;高举高打展示战术：大型落地沙盘，区域沙盘墙体大型化，通过气势实现震撼效果;高举高打展示战术：认购区价值点反复强化，认购签字前要强化客户信心，建议参考;高举高打展示战术：现场明源自助查询系统，创新查询房源方式，便于大批客户认购快速查询和逼定;高举高打展示战术：大体量现场洽谈区，密集排布，形成卖压;高举高打展示战术：室外临湖处再度设置大量洽谈座椅，依靠景观冲击逼定;高举高打展示战术：集中签约场地，类银行式场地布置，气势足，适应大规模签约需求;高举高打展示战术：临时样板间在玻璃盒子内，注重室内绿化营造;高举高打展示战术：材料部品集中现场展示;震撼景观展示战术：挖出人工湖，做大尺度湖景来震撼客户;震撼景观展示战术：景观示范区公园化，导视、座椅公园配置;震撼景观展示战术：珍贵树种点缀种植，菩提树胸径突破1.78米;震撼景观展示战术：普通软景种植公园化，注重草多、树多，层次密集，景观注重大景营造，细节粗糙，但客户基本被震撼;震撼景观展示战术：普通软景种植公园化，注重草多、树多，现场营造大型草坪，用于周末举办现场活动和婚礼，带动刚需群体;震撼景观展示战术：动物也是展示道具，放养动物;震撼景观展示战术：硬景粗糙，地面水泥砖，但路边灌木和乔木营造好，吸引注意力。木栈道和水景配合好;震撼景观展示战术：塔吊标注号码，代表销售楼号，解决客户疑问。整体景观布置公园化，活动场地多;展示区设计：内外反差，前后反差，景观是最后打击洗脑区;展示战术小结：整体逻辑在于制造大气度场景，通过尺度和气度等提升项目整体观感，提升客户心理预期，再释放低价，形成心理冲击，制造旺销;拓客渠道多样化：置业顾问人海战术，售楼处与外展联动杀客;拓客渠道多样化：本地精准拓客与外地拓客相结合;营销推广强势：通过三大攻势做好项目前期落地工作，品牌先行，借助事件，开放前密集媒体轰炸;营销推广强势：强势集中火力媒体宣传模式，相对粗放暴力，首次亮相采取了20连版报广;营销推广强势：项目营销主题清晰，多种产品分批次入市，销售策略统筹考虑，配合整个开发节奏;完善配套：项目自建大体量生活、环境配套;销售价格冲击：目标在于快速跑量，跑出前期成本，项目采取低价倾销，成本控制体系还需进一步了解;12年3-4月份开盘销售照片;总结：首置首改刚需跑量盘，项目展示和拓客营销思路值得借鉴;;;案例：合肥世纪城项目在土地获取10个月内开盘，30个月内销售完毕，据估算项目销售净利率为17.6% ；由于开发周期短，项目整体IRR高达64.2%;通过规模化开发模式，树立品牌获得政府信任，专门针对新开发区获取大面积低价土地 获取大规模土地快速开发、快速大批量销售，取得大型配套存在的基础，以此为中心再分批次开发周边土地获取溢价