中国房价波动管理与财务知识分析.pptx

世界及中国房价波动分析;;;一、世界及中国房价状况;世界主要国家房价波动情况;;近几年中国房价波动状况;各大城市新房均价（元/平方）;普遍居民的铁笼房;;2011年国家统计局公布 10月全国房价 一线城市房价普降 ;2012年中国最新房价波动情况;;;二、中外房价波动对比;; 瑞士： 瑞士房价是全世界最高的之一，以价格最高的苏黎世州为例，在苏黎世市区或风景区的房价更高约合2500～7000瑞士法郎，也就是合15000～40000人民币/m2，但郊区的住房要便宜一些(苏黎世市区很小)，约为1500～3000瑞士法郎，合9000～18000人民币/m2，一套100m2的住宅售价为15～20万瑞士法郎合90～120万人民币居多。 ;;;;;三、房价波动特点;中国房价上涨的特点; ;全国房地产销售情况;;世界各地的购房特点;美国：面积计算不同于中国;瑞士：超市售货员六年买套房;英国：普通地区房价相当于杭州的经济适用房;四、房价波动的原因分析;;;;2、循环波动的影响因素 在供求关系的作用下，房价围绕价值上下波动形成了循环波动，它是房地产经济系统内生性的波动。房地产商品的异质性和不可替代性，房地产供给的滞后性，房地产市场供需总量的阶段性失衡直接影响房地产价格的变动。蛛网模型能很好诠释这种内生性的波动。当需求大于供给，价格上涨；供给大于需求时，价格回落。影响房地产需求的因素有：居民收入水平、城市化进程、人均居住面积、产业政策、利率、货币政策、投资收益率。影响房地产供给的因素包括房地产业平均收益水平、成本费用、利率、税收、土地政策等。;（五）心理预期对房价波动的影响 心理预期对房价的影响体现在两方面：其一；它影响房地产的供给和需求加剧短期内价格的循环波动程度。 由于人们的(买涨不买跌)的心理作用，当预期房价上涨时，投资者大量买进，消费者担心错过时机而提前消费，需求突然成倍增长，由于供给的滞后性，价格迅速上涨，这样需求膨胀和房价上涨互为因果，形成不可退却和逆转之势，当预期下跌时，投资者观望并开始售出，二手房供给增多，消费者持币待购或推迟购买计划， 需求萎缩，房价开始回落，容易形成恐慌性抛盘。去年建???部就曾指出有开发商利用政策和市场信息的不对称，利用自己的话语权，宣扬房价还要继续上涨的观点，进一步强化老百姓的心理预期， 造成局部地区价格短期内出现非正常上涨。此外，开发商的的心理预期影响未来房地产的供给。另一方面，房地产价值很难评估，它并不是直接简单地表现为价格，而是通过一定的过程才能转化为一定量的价格表现给社会。 而房地产价值的实现程度除了与市场供求关系有关外还取决于顾客对房地产价值的认可程度。;（六）我国城市房价近年出现非正常性波动 1、我国房价上涨幅度较大，上涨速度较快 ; 从统计图可以看出，从2000年到2007年，我国房价持续上涨，根据中宏数据库的数据显示，2003年至2007年我国房屋平均销售价格涨幅分别为4.8%、17.8%、14%、6.3%和12.6%，房价波动幅度较大。 尤其是2004年、2005年和2007年的涨幅还超过了两位数，全国房价也从2000年不到1000元/平方米的价格上涨到如今的4000元/平方米左右。 总体来说，近年来房价出现了较大的波动，房价波动不正常，这种不正常具体表现在以下方面： ;2.房价涨幅与GDP涨幅不协调 当房价的上涨幅度远高于GDP的增长幅度，房价明显高于其内在价值时，表明房价与国民经济发展水平不相协调，房地产出现价格泡沫并诱发房地产业呈现过热状况。从搜集到的国外房价与GDP的关系图可以看出在西方发达国家GDP的增长都高于房价的增长，有的年份增长相当，很少出现房价涨幅高于GDP增长的情况，并且，房价的上涨幅度与GDP的增长的呈现出较高的相关性。 而从我国来看，我国的房价增长的速度一般都高与GDP的增长（如图1-4所示），这与国外相反。另外，我国的房价增长速度波动较大，特别是近年来，从上图可以看出，2004年出现了大幅的上涨，2005、2006年出现下跌，2008年还有超过GDP增长的势头。从这种不协调可以看出，我国房价的波动是不正常的。 ;;;五、我国房价政策措施;;;;;;;;国外房价措施;;;;六、中外房价波动趋势预测;;;;;;;;;;;;;结束语：;;Thank you！