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价格
(一)房地产价格构成及影响因素
2、房屋及土地使用买卖需缴税费明细表
项目
买方
卖方
备注
交易手续费
房价X 1%
房价X 1%
契税
房价X 1.5%
3%寸港澳台胞及华侨
印花税
房价X 0.05%
房价X 0.05%
房屋产权登记费
0.3元/建筑平方米
土地登记费
0.2元/平方米(个 人)
1000m2以下100/宗地每超 过500m加40元
房屋产权登记费
0.3元/建筑平方米
土地登记费
0.2元/平方米(个 人)
1000m以下100/宗地每超 过500m加40元
房屋所有权工本费
4元/户
土地使用权证工本费
20元/户
房屋所有权印花税
5元/户
土地使用权印花税
5元/户
买卖合同公证费
房价X 0.3%
律师费
房价X 0.5%
房屋管理费
所得税
利润X 33%
工商统一税
3.03(房屋)
5.05( 土地)
建筑物转让部分3% 土地使用权转让部分价格 5%另加地方政府付税 3%X 1%=0.03 (房屋) 5%X 1%=0.05 (土地)
代理税
7%代理商佣 金X 7%
3、决定住宅物业价值的要素一览表
A
舒
适
户型
针对特定客户群“度身定做”,周到细致地考虑使用者对于 实际功能需求,满足心理上的认同感
服务设施受
小区文化、娱乐、购物场所设施齐全
小区规划
绿化、建筑小品、休闲空间
B
便
利
生活方便
与交通干道距离合适
出入方便
购物、医疗、餐饮方便且满足身份要求
子女就学方便
幼儿园、小学、中学距离适中
C
物 业 管 理
安全
防火、防盗、交通安全,各项措施周密
提供服务
电话维护、抢修、环卫、家庭清洁、送餐、送奶、送书报等
营造文化
形成有特色的小区活动,使小区成为温暖的大豕庭
D
环
境
内景
建筑物、广场、小品、雕塑、绿地、私家花园、空中花园等
外景
山景、小景、公园、绿地、海景、江景
卫生
无有害气体、烟尘噪音污染,日照充分、通风良好
E、
配 套 设 施
公建
完善的道路,供水、供气、供电系统
配套及设备
住户休闲会所,泳池、文化娱乐设施。电梯、车库及优质建 筑材料
4、影响房地产价格的因素一览表
一、经济因素
经济发展程序,储蓄的多少,投资水平的高低,消费水平, 财政与金融状况,物价水平 ,建筑人工费,利率、居民收 入,房地产供给与需求
二、社会因素
人口状态,城市化的水平,房地产投机行为、社会的政治安 定,与社会治安状况
三、自然因素
位置、地力、地质、地势、地形、面积、土地形状、日照通 风、湿度、降水量,自然灾害,建筑外观,朝向
四、其他因素
经济体制,土地使用制度、住房制度、税收、行政变更、城 市规划、房地产价格政策心理因素
5、按揭费用一览表
序号
交款项目
建设银行收费标准
工商银行收费标准
1
保险费
按照房价的千分之一每年计收
按照房价的千分之一每年计收
2
印花税
按照按揭贷款金额的百分之零 点五计收
按揭贷款金额X万分之零点五
3
合同公证费
300/ 套
300/ 套
4
抵押备案登 记费
按照按揭贷款金额的千分之一 计收
5
代理费
300/ 套
6
抵押登记费
无
按揭货款金额X万分之五
7
律师费
无
450/ 套
6、商品房销售明码标价书表格
一、交易
简况
开发经营企业名称
(加盖公章)
法定代表人
联系电话
联系人
所售楼盘名称
座落位置
预售许可证
二、标价 内容
所售商品房为第 幢(座)第 单元第 层第 号房
该商品房类别为
层咼
米
该商品房销售建筑面积
平方米
使用面积
平方米
单位建筑面积售价为(人民币) 元/平方米
总售价大写金额为(人民币) 元/平方米
成交日期: 年 月 日
商品房交付日期: 年 月 日
购房合同号
三、价格监 督部门
地址:
电话:
四、购房者 签收
备注:本明码标价书一式两份,成交后由购房者签收,购销双方各执一份,以备查对
(二)房地产定价及调节系数
1、房地产定价程序表
1、设定策略性定价目 标
根据企业发展方向,经济实力及所处的市场环境,选择符合 企业战略目标的具体定价目标
2、市场调查
即搜集目标市场信息,测定需求,考虑竞争者的价格水平等 相关因素
3、成本评估
根据编制的概预算,实际经验而实时成本跟踪控制,估算成 本费用水平
4、决定定价方法
根据本企业实际及营销策略的要求,选择定价方法
5、确定基准价格
根据选疋的疋价方法,确疋所开发物业的基准价格
6单元价格调整
针对各单兀房屋的不同位置、楼层、朝向等,在基准价格的 基础上进行调整
7、市场价格调整
根据市场变化情况和企业自身营销策略的要求, 及时进等价 格调整
价格确定
综合以上各种因素,确定房地产价格
2、房地产定价方法一览表
一、成本导向 定价方法
1、成本加成定价法
是开发商按照所开发物业成本加上一定百分 比的
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