合肥恒盛集团蒙城北路项目营销顾问报告_100P_世联_XXXX.pptx

;商业秘密声明;1;本体/目标解读;本项目2010年9月开始动工，要求年底开盘销售并能快速回笼现金，要采取非常规的运作模式 蒙城路的项目是个现金流要求高的项目。 —2010年9月1日恒盛地产访谈; 恒盛地产注重打造经典，所开发的产品均具有一定的品质保证 。 ;本项目开发目标： 在保证销售速度的同时兼顾一定的价格突破;本体认知1： 项目地处合城北的远北区域，距离北二环约3公里，车程约5分钟;本体认知2： 项目周边配套零散，无明显资源优势，地缘人口较少;项目属性界定：中等规模／中高容积率／远郊区域项目;项目现有条件无明显优势 不足以支撑本项目完成 “速度突破+价格突破”;市场篇;合肥宏观市场分析;政策背景：4月颁布的新政法规为有史以来最为严厉的房地产调控；目前合肥地方政策主要是从规范预售与限期土地开发等方面规范房地产市场;;数据来源：世联数据系统;;区域市场格局;城北区域市场格局：根据与主城区的距离关系，目前城北区域市场可分为：近北区域及远北区域;项目名称;典型楼盘— 中铁建国际城，中铁建在合肥开发的第一个高品质大盘住宅项目，内部配套齐全，通过大型景观湖提高小区的品质;远北区域市场：区域内配套设施不齐全，建有部分回迁房，房地产市场发展不成熟，产品去化速度慢，产品均价为4000-5000元/平米;1.近北区域楼盘均价为5700-7000元/平米，多数楼盘处于开发的中后期。区域以地缘客户为主,承接部分主城区外溢客户 2.远北区域由于配套设施不完善，距离主城区较远，主要承接长丰县进城客户，因此，目前远北区域市场均价提升空间较小，部分在售楼盘未来供应量较大，竞争激烈。;;仅仅是远北区域的高端品质项目？ 还是跳出区域的限制，寻找新的定位？;占位是关键,是视野问题;本项目，占位在哪？;占位决定到访的客群 也决定客群愿意支付的价格;案例借鉴：;世联案例研究1—;;“家天下”文化论坛举办，邀请名流 （小莉看世界）;世联案例研究2—;关键举措：强势概念包装，打造奥地利音乐小城;世联案例研究3—;关键举措：重展示，主场氛围体验营造，展示产品品质，还原纯正欧陆风情;案例总结（制胜杀手锏）;速度突破+价格突破;客户篇;远北区域客户结构：该区域无地缘性客户，主要客户来自于长丰县，其次为老北区价格外溢客户;长丰县客群消费特征：对价格敏感，购买力相对较低爱面子，喜跟风，对品质生活有一定追求;近北板块主要在售楼盘客户构成;近北区域客群消费特征：关注生活品质的提升，主要考虑价格、配套，环境，注重产品的性价比;客户群;客户策略：;客户定位;产品定位;形象篇;项目所在远北区域，认知度较低， 周边生活配套、交通配套缺乏，无可利用资源 实际条件，不足以支撑项目价值;项目价格突破必须完成：针对目标客户提升客户的心理价值感知;要突破价格，提升目标客户价值感知， 就必须“避实务虚”！ 从客户的心理需求出发，立意传递是关键！;竟品项目立意传递支撑点：;我们的客户—— 讲面子，追求表面的“豪华”、“品位”、“有档次” 希望用合适的价格享受到更高品质的生活！;法式品质生活;城市首席 法式公馆品质大盘;恒盛·凯旋城 ——40万㎡法式尊邸——;原味法兰西 优雅贵族领地;法式品质体系构建;法式品质体系构建;法式品质体系构建;法式品质体系构建;营销策略;现场震撼策略;锁定营销主战场策略;渠道1——老北区展场 主动进城，释放影响;;多一种选择，截留竞争项目客户;电台广播双整点报时广告和网络广告。 弱化商业气息，增加公益性广告语，打温情牌，不经意间打动客户。;目的： 扩大信息渠道，扩大潜在客户群体，吸引注意力； 传递项目信息，进度。 目标群体： 老北城区重点社区；重要单位、企业 项目诚意客户； ;1、短信、DM联系“恒盛豪庭”老客户实施“老带新”计划，推荐本项目。老客户介绍新客户，成交后可获减免1年物业费/2000元奖励，介绍客户到现场即可获电影票2张； 2、依托世联在合肥代理项目的客户资源，进行联动！;现场震撼策略;现场震撼1——主入口景观先行 经典复制，从入口开始，充分提升客户感知;现场震撼2——具有视觉震撼的大售楼处;现场震撼2 ——具有视觉震撼的大售楼处 售楼处内，独具特色的步入式沙盘，装修尽显法式风格;现场展示3——法式园林景观;推售执行;一期推售策略;一期;首批推售量约5500平米，合计户数约为650套;以市场比较法判断价格：通过比较在售的五个楼盘，按5大项目素质打分后，项目首批房源入市均价为5450元/ ㎡,价格区间约为5300-5600元/㎡;推广铺排;启动期工作目标： ;产品宣传片： 拍摄公司及3D合成5分钟完整实拍宣传片一部，并可剪辑