行政限购及高房价等因素压制购房需求扩大租房市场.docxVIP

? ? ? ? ? 行政限购及高房价等因素压制购房需求扩大租房市场 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 提示：大都市下的人口聚集使得一二线城市将有巨大的居住需求，但目前重点城市的行政限购以及高房价等因素将人群的购房需求被压制，进而扩大了租房市场的需求。 参考发布的《2017-2022年中国房地产行业市场发展现状及十三五竞争策略分析报告》? ? ? ?行政限购使得更多人失去购房资格从而只能租房。? ? ? ?? ? ? ?大都市下的人口聚集使得一二线城市将有巨大的居住需求，但目前重点城市的行政限购以及高房价等因素将人群的购房需求被压制，进而扩大了租房市场的需求。? ? ? ?自2016年9月起，为抑制房价继续上涨，一二线城市政府相继出台限购限贷政策，并在近期不断加码，限购对非户籍外来人口的限制尤为严格，部分已有经济能力但在限购政策下没有购房资格的外来人口，对于住房的需求将转移到租房市场上。 ? 资料来源：整理 ? ? ? ?高房价使得部分人口被动转向租赁需求。? ? ? ?15年以来，以深圳为代表的一线城市房价经历了快速上涨，根据中指院数据，深圳、上海及北京房价15年以来累计上涨75%、45%和31%。? ? ? ?较高的房价导致我国一线城市房价收入比高于国际主要城市，根据数据，16年我国一线城市房价收入比均在20以上，显著高于其他国际城市。? ? ? ?较高的购房成本使得我国购房者的首置年龄被推后。? ? ? ?根据统计，2016年包括一线城市在内的热点城市平均首置年龄已超过35岁，较2012年提升了2-3年，对应以毕业大学生为代表的新进流动人口的租房周期也普遍上升到10到15年左右（假设大学生23周岁毕业）。? ? ? ?显而易见，高房价未来将使得更多人更长时间停留在租房市场从而扩大了租赁市场。 ? 数据来源：中国统计数据库 ? ? ? ?较高的购房成本使得我国购房者的首置年龄被推后。? ? ? ?根据世联行董事长陈劲松《和未来好好谈谈》报告中数据显示，2016年包括一线城市在内的热点城市平均首置年龄已超过35岁，较2012年提升了2-3年，对应以毕业大学生为代表的新进流动人口的租房周期也普遍上升到10到15年左右（假设大学生23周岁毕业）。? ? ? ?显而易见，高房价未来将使得更多人更长时间停留在租房市场从而扩大了租赁市场。 ? 数据来源：中国统计数据库 ? ? ? ?观念升级，主动租房人群或将逐步增多。? ? ? ?除了被动留在租赁市场的人口增多，主动进入租赁市场的人口也呈现增加趋势。若单纯从居住体验考虑，购房意味着巨大的成本支出（巨大的首付压力以及长期较高的月供支付）。? ? ? ?在获得相同居住体验的前提下，买房需付出的成本远远大于租房，并且未来这个成本差未来将会继续扩大。? ? ? ?据数据显示，2008年以来，我国一线城市的住房租金指数的年复合增长率达8%左右，而一线城市的二手房价指数增长速度更快，达到14%左右的增速。? ? ? ?房价增速高于租金增速直接表现在租金（租房成本）与月供（买房成本）的剪刀差不断扩大，根据链家研究院数据，以北京为例，2009年一套两居室的月供租金比为2.14，到2016年已上升至2.54，在不考虑购房首付的条件下，购房相比租房需付出2.5倍的成本才能享受到相同的居住条件。 ? 数据来源：中国统计数据库 ? ? ? ?由于受到传统观念及社会现实的影响，“年轻时可以租房、但中年成家立业必须购房”的观念仍然根深蒂固，导致现阶段我国租赁结构组成较为单一。? ? ? ?从年龄组成分析，我国租房人群也主要以年轻人为主，我国约77%的租客年龄集中在20-29岁，约16%的租客集中在30-39岁。? ? ? ?从收入层次分析，以北京为例，单月收入在一万以下的租客占租客总数近7成，低收入人群是当下租房市场的绝对主力军。从需求侧的构成而言，我国的租赁市场仍处于低年龄，低层次的初级阶段。 ? 数据来源：中国统计数据库 资料来源：整理，转载请注明出处（GQ） 提示：大都市下的人口聚集使得一二线城市将有巨大的居住需求，但目前重点城市的行政限购以及高房价等因素将人群的购房需求被压制，进而扩大了租房市场的需求。 ? -全文完-