南昌青山湖玺湖公馆顶级公寓项目营销战略_104PPT.pptx

玺湖公馆营销战略;第一部分 属性分析;属性分析;;城市产业转移的“三湖之路”，从青山湖迈向瑶湖时代的桥头堡不断进阶的城市产业格局，也使得青山湖成为真正的商政聚集体;区域解读;踞于青山湖核心，繁华静处，兼享宁静与便捷生活。青山湖最宜居地段 ;公寓作为项目区隔于住宅项目的核心，不限购；同时拥有可远眺青山湖的美景;项目整体属性;借势南昌城市发展主流意识，延伸并放大地块核心价值，建立价值标杆体系，突出产品珍惜性。;;;青山湖稀奢公寓为你璀璨如此……;在这里，既能享受城市的繁华、活力和便捷； 又不必忍受嘈杂和拥挤…… ;南昌青山湖，国际公馆，惟一，排他！ 国际化、便捷生活，领导市场，第一，引领！;公寓定位规划 ;生活即景/时尚主题寓所　　　;区域价格预判; 城市整体发展思路: 西进、东拓、北控、南延 总体规划主张：以中心城区的发展带动周边区域经济 总体规划格局: 一江两岸，一核五片，沿着赣江两端延伸，多点、多组团推进 ;;编号;联发广场 在售12000元/㎡;开发商; 南昌目前高层豪宅面积主要集中于150——280平米之间，主卧一般为套房设计，部分项目主佣电梯分离；目前南昌市高层豪宅单价集中于1.1万~1.5万之间，总价主力集中在150－350万之间。别墅总价主要集中在200——400万之间。 南昌传统高层明年也将迎来大规模竞争，但受制于市中心供应量关系与朝阳洲高地价的关系，明年市中心高层售价过万基本成为定局，特别在明年年初可能会出现市区首置型高层供应断档，刚需客户的追捧会进一步推高本项目价值。 作为投资属性的商铺与公寓类产品，因为其以投资价值为主导，任务体量并不高，同时同区域竞争产品有限，不存在较大的市场风险。 ;市中心项目分布;在售楼盘剩余供应量;本项目为青山湖新地标公寓，对比南昌类似项目，寻求项目价值点;智通悦蓝山;恒茂国际都会;青山湖香寓;本项目;区位价值：市中心无土地供应，楼面价急速上升；朝阳新城预期售价达到10000元/ ㎡以上；项目作为承接市中心与京东的过渡区，受到市中心房价的挤压以及类似房价的参照作用，项目区域合理的价值区间在11000-14000元/ ㎡;根据价格测算模型本项目在产品本身的基础价值的基础上通过一定的物业建议和营销最终实现价格，具体各物业类型价格在开盘前根据客户积累及客户反映情况具体测算：;客户分析;高新产业园区客户;京东区域客户;市区客户;;项目目标客群;营销战略;引领价值;引领价值、树立标杆，我们该怎么做？;‖第一步·产品层面解决之道‖;信报箱采用密码和一卡通开启方式，方便快捷。;指纹门禁系统;节能住宅在精装阶段设计了加厚一倍的户门和室内门及门窗暗藏的隔音、隔热胶条，能够有效隔热、隔音 ;‖第二步·尊贵体验层面解决之道‖;尊贵专属性; ;高品质电梯间——“细节决定成功” ;‖第三步·小户型精装修层面解决之道‖;室内布局参考;精装细节;典型精装公寓案例借鉴总结;;产品价值构建;体验 展示体系;展示策略;沿路道旗为项目气势开道，精神堡垒作为引导;外包装展示——围墙（白天效果）打造（预热前到位） ;形象岗亭、鲜花开道、印有项目LOGO的地毯延伸到展示中心门口，精致园林小景、个性雕塑、停车场;展示策略——展示中心：体验尊贵礼遇服务;无纸化销售系统演示;区域沙盘和项目沙盘：从区域发展的角度树立项目坐标、门户的概念;释 放 味 觉 魅 力;精装材料展示区 ;接待流程二对一服务,体现超五星极客户待遇 客户上门预约制 设置专人接待业内人士 二对一服务体系 聘请世邦魏理仕管理或顾问，所有服务人员接受系统培训;现场展示：大堂（认筹前到位） ;建议与电梯公司协商，首先设置1台精装修电梯，用于临时接待客户参观看房，直接到达。;;展示策略——公寓“生活化风情样板房” （公寓认筹前到位）;推售战略;南昌版限购令;;整体推售策略：分批推售，小量加推，便于短时间内根据市场情况变化进行策略及价格调整，将风险降到最低，或将赢利扩大到最大化，挤兑去化； ;第二波推售单位： 中上楼层单位，开盘推售30%的货量， 而后每月以10%的货量进行加推，再 通过价格杠杆，价格小幅上调，挤兑 前期推售产品的自然去化。 高层大户最后推出，因面积大总价高;10月;大众传播建立高度，高举高打 大众传播主要是造影响力，在项目前期及各大营销节点，制造项目的社会聚焦效应，以最小的传播成本，达到最大化的传播效果。如大型社会活动、焦点社会热点话题。 小众传播客户圈层，感情渗透 运用影响力深度的小众传播，制造“小众影响”。小众传播主要是圈层营销，结合项目气质，建议举办一些时尚、绚丽、都市感强的圈层活动 现场空间进行体验营销，增强感受 体验式的展示中心，使销售人员从原来的一对一转变为多对一的尊崇服务；活动营销是不可或缺的氛围营造，类似城市综合体高峰