丹东【造纸厂】成本测算.docxVIP

最新 精品 Word 欢迎下载 可修改 目录 TOC \o 1-1 \h \z \u 一、SWOT分析 2 二、丹东市房地产总体特征分析 6 三、针对“造纸厂”地块的分析和基本结论 20 丹东市概述 丹东市是中国最大的边境城市，位于辽东半岛经济开放区东南部鸭绿江与黄海的汇合处，处于东北亚经济圈的中心地带，东与朝鲜民主主义人民共和国的新义洲市隔江相望。丹东地区总面积15030平方公里，其中市区面积830平方公里。丹东大陆海岸线长120公里，沿海有大鹿岛、小麦岛等岛屿。丹东现辖东港、凤城两市，宽甸满族自治县和振兴、振安、元宝3区，人口241万，市区人口76万人，259828户。 一、SWOT分析 （一）有利因素 1、优越的地理位置和便利的对外交通 丹东市城市基础设施完善，对外交通方便发达，布局较合理，已初步形成陆，水空多种运输方式的立体交通体系。丹东市是吉林省、辽宁省、北朝鲜的交叉点，铁路主要有横贯南北的沈丹干线和凤上、丹大两条支线。北京至平壤的国际联动列车经丹东站出入国境。丹东市公路网体系完整，公路总里程达3813公里，6条国家级和省级公路横贯全境，其中高级公路、次高级公路1679公里，水运方面，丹东市面江临海，水运历史久远。丹东港是中国大陆海岸线最北部的水陆中转联运港，也是中国沿海对外开放的基本港口之一。丹东港现有浪头和大东两个港区计12个泊位，年吞吐能力220万吨，其中大东港区是中国北方天然不冻港，已建成4个万吨。而中国民航丹东站1985年4月正式通航，是东北五大机场之一。海陆空的交通使九江市的辐射能力大大增强。 2、自然资源和旅游资源丰富 丹东位处鸭绿江畔，黄海之滨，与朝鲜民主主义人民共和国隔江相望，是我国最大的边境城市。地理位置优越，对外交通发达，有得天独厚的自然条件和珍贵的历史文化，是一座融自然风光与人文景观为一体的旅游名城。 3、城市投资环境改善的预期 丹东市目前快速发展机遇主要来自三个方面的预期：一、国家大力发展东北工业基地，其管辖的凤城市、东港市有很多机遇；二、吉林省预向中央争取丹东市。目前吉林省发展的很大一个障碍就是没有向外辐射的水运渠道。作为紧邻吉林省的唯一港口城市，丹东是吉林发展的唯一选择。三、北朝鲜经济要发展，对外开放是必经之路。丹东可得近水楼台优势。 4、投资意识观念正在不断转变，扩大了项目的潜在目标客户群体 北方以往的投资以做生意、开工厂等为主流。但自去年丹东房产活跃起来后，部分当地人已意识到投资房产的好处，于是置业保值、增值成了有钱人挂在嘴边、想在脑里的投资新方式。 5、土地一级市场实行统一收储制度，但政府土地储备缺乏 丹东市政府在2021年对土地一级市场采取土地统一收储。但国土资源局的有关人士介绍，目前国土资源局在丹东市区目前的土地储备量很小，土地供应将急遽下降。据2021年、2021年的统计资料看，每年只有10万平方米的土地进行公开出让。 6、房地产起点与基础较低，现有楼盘品质不高。新概念楼盘很容易脱颖而出 7、房地产价格整体上涨，且差距大 丹东市目前的均价在2000元/m2左右，最高能达到5000元/m2，最低在1000元/m2以内。说明楼盘品质与地段对房价影响很大，且2000元/m～5000元/m之间的房价也能被市民所接受。 8、项目自身优势 规模大，容易形成品牌，（最大、最好社区），提升丹东市城市和房地产形象 附近楼盘的拉动。东南临顺泰欧式花园、西南紧临太阳城、东侧与韩国城仅一路之隔。而太阳城、韩国城都是丹东市的高档住宅的代表，他们的成功开发，对本项目拉动作用是显而易见的 坐落位置。临鸭绿江地块是丹东市最珍贵的土地，是丹东市民最认可的居住位置。 9、住宅二级市场全面启动，楼市梯度消费已形成 （二）不利因素 1、市场胃纳量较小 2、大盘开发年限可能较长（周期和投资回报率） 3、居民可支配收入较低，打压了房价上涨空间 4、城市经济总量不高。 5、动迁量不小，前期工作进度压力较大 6、地块南侧为护江堤、北为低品质楼盘，为高品质楼盘塑造造成困难。 二、丹东市房地产总体特征分析 （一）2021年、2021年房地产开发情况统计分析 2021年市区 2021年全市 幅度 备注 本年完成开发土地面积（平方米） 246430 245921 待开发土地面积（平方米） 91449 本年购置土地面积（平方米） 102229 67700 本年土地成交价款（万元） 2301 本年完成投资（万元） 66626 53930 含土地开发投资额 房屋施工面积（平方米） 623092 1672880 2021全市为:1457076 其中新开工面积（平方米） 264549 1222492 2021全市为:785732 房屋竣工面积（平方米） 382690 361933 2021全