大家顾问_商业街培训.pptx

关于商业街的专题培训;2;3;4;商业街的分类;B、商业街的空间规划 1、 交通系统 2、 视觉系统 3、 建筑规划 ;裙楼商业外部人流导入策略： 地铁出入口直接进入购物中心； 紧邻公交总站或有多条公交线路经过； 通过天桥与街对面或住宅区、写字楼相连； 同时对多个楼层直接导入外部人流，使较多楼层感觉象地面层； 配备有必要数量的停车位，方便驾车人士抵达； 设计醒目的主入口，在主入口处配备露天广场和大型电视屏幕也是吸引人流的好方法； 内部设露天广场也是吸引人流的有效手段； 设有的士站也是必要的外部人流导入手段； 有的购物中心将写字楼或酒店大堂包含在内，或设有电梯直通写字楼或酒店。;内部人流动线规划主要包括平面人流动线规划和垂直人流动线规划。 平面人流动线规划涉及以下四方面的规划： 平面形式的形态、室内步行街的形态；核心店与主力店的实力、数量及摆放位置； 中庭的形态、大小、数量及位置； 餐饮区及娱乐设施的规划； 环境设计，含空间环境、景观与绿化小品、照明设计等。 垂直人流动线规划涉及以下三方面： 垂直交通组织； 中央空间是垂直人流动线设计的重点； 垂直商品组合； 以上各方面其实是相互影响、相互融合，共同组成了丰富多彩的人流动线系统。;有关空间尺度对裙楼商业人流动线、视觉效果、心里的影响： 过道宽度的一般在3米以上，有的购物中心走道宽度在4.5米以上，甚至有的个别宽度达到7米以上；宽度三米被认为是舒适的底线； 中庭直径或长宽一般在10－50米之间，10米左右的中庭仅仅是为了安排自动扶梯上下，20米左右的中庭即可以布置一些景观或小品，以使环境优化； 室内步行街宽度一般在12米左右，让人们感觉比较舒适； 地面瓷砖尺寸中高档购物中心一般使用60cm×60cm或以上，而40cm×40cm或30cm×30cm或30×60cm的瓷砖使用于中低档购物中心。;视觉系统;视觉营销概念： 商品视觉营销（ Visual Merchandising Marketing, VMD）是服饰等商品市场营销的关键手段，也是欧美名牌征服顾客的营销手段。??是将商品和有效管理卖场的方法规划为销售战略，使其能够在竞争中占优势的一种视觉价值表现方法。 ;VMD追求风格的整体性、统一性、季节性、预先性与协调性 商业街：入口导示牌 整条街的建筑外立面及颜色 商铺的店面风格及陈列 街边小品 灯光的 处理 灯箱及招牌设计风格。 购物中心：广场建筑 地面铺设 建筑外立面材料及形状 入口大厅装饰 主力店与专卖VM形象 ;商业街的入口处,必须用醒目、夸张、艺术的手法，通过建筑物或者构筑物表现出商业街的整体气势，吸引人流关注和驻足，同时也能成为商业街的地理标志。;商业街门面的门贴、道旗、门头、导示牌、导示旗等相关宣传物料应该统一格调，以统一的形象对外展示，营造浓郁的商业氛围。;景观同休憩椅的处理方式;C、商业街的运营与管理 1、 销售模式 2、 招商策略 3、 后期管理;17;物权转移销售—完全的物权转移;缺点;物权转移销售—带条件的物权转移;缺点;物权转移销售—不完全的物权转移;产权式销售模式实质上市一种以钱生钱的投资方式，即开发商将整个商场分割成若干独立产权的铺位出售给投资者，投资者不直接参与商场经营，而是委托给专业的经营管理公司负责统一经营管理，并按合同的约定收取租金回报和缴纳一定的管理服务费。因此，售后返租是产权式销售模式最突出的一种形式。;非物权转移销售—经营权销售;非物权转移销售—经营受益权式销售;经营受益权销售模式特点;非物权转移销售—信托产品（Trust Product）;盈利模式;租售定位原则： 市场租售态势对项目的影响（租售市场压力的大小）； 发展商的意图： 若希望短期回笼资金，则建议尽可能的销售； 若有条件长期经营并希望作为自有的品牌来打造，则建议以租为主； 若希望短期回笼资金，同时兼顾品牌的打造，则通常建议只售价值较高的街铺，而主力店及内铺只租。 项目的租售前景预判。 ;商业街的运营—招商;招商策略; 大户（主力店、次主力店及旗舰品牌商户）的招商是招商工作的龙头，是招商工作的重中之重，特别是主力店