我国房地产税费制度.pptxVIP

我国房地产税费制度;;§1 房地产主要税收 ; 目前我国的税收体系可按征税对象不同划分为商品流转税、资源税、财产税、所得税和行为税五大类。 ;我国房地产税收体系 ;营业税;3. 税率 营业税的税率，依不同行业而设置。 交通运输业、建筑业、邮电通讯业、文化体育业税率为3％； 金融保险业、服务业、转让无形资产，销售不动产的税率为5％ 文化娱乐业税率为5－20％。 ;5. 减免税 依《营业税暂行条例》的规定，可享有减免税的有 (1) 托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍、殡葬服务； (2) 残疾人员个人提供的劳务； (3) 医院、诊所和其他医疗机构提供的医疗服务； (4) 学校和其他教育机构提供的教育劳务，学生勤工俭学提供的劳务； (5)农业机耕、排灌、病虫害防治、植保、农牧保险以及相关技术培训业务，家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治； (6)纪念馆、博物馆、文化馆、美术馆、书画馆、文物保护单位举办文化活动的门票收入，宗教场所举办文化、宗教活动的门票收入 (7)科研单位取得的技术转让收入。 ;房产税;3. 计税依据 房产税的计税依据有两种： (1)从价计征 即按房产原值减除一定比例后的余值计征。房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿的“固定资产”科目中记载的房屋造价或原价。减除部分为房产原值的10％至30％，具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府规定。 (2)从租计征 即对出租房产，以房产租金收入为依据计征。房产租金收入是指房屋产权人出租房产使用权所得到的货币收入、实物收入和劳务报酬。但出租公房不适用从租计征仍适用从价计征。 ;4. 税率 房产税的税率，依照房产原值的余值计征的，税率为1.2％；依照房产租金计征的，税率为12％。两者相差十倍，这是由各自计税依据不同造成的。 ;城镇土地使用税;3. 税率 城镇土地使用税采用的是分类分级的幅度额税率。城镇土地使用税的每平方米年税率为： 大城市 0.5－10元 中等城市 0.4－8元 小城市 0.3－6元 县城、建制镇、工矿区 0.2－4元 各省、自治区、直辖市人民???府则应当在上述所列税额幅度内，根据市政建设状况，经济繁荣程度等条件，确定所辖地区的适用税额幅度。市县人民政府应当根据实际情况，将本地区土地划为若干等级，制订相应适用的税额标准，并报省级政府批准执行。 ;在1989年的《厦门市城镇土地使用税实施办法 》中规定：;4. 加收和减免税收 城镇土地使用税在以下两种情况下可加收： (1) 逾期不使用所征土地的，加倍征税。 (2) 用地超过批准限额的，对超过限额部分的土地，在规定限额部分的3－5倍范围内加收。 下列土地免缴城镇土地使用税： (1) 国家机关、人民团体、军队自用的土地。 (2) 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地。 (3) 宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地。 (4) 市政街道、广场、绿化地带等公共用地。 (5) 直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。 (6) 经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用月份起免缴五至十年。 (7) 由财政部门另行规定免缴的能源、交通、水利设施用地和其他用地。 ;另外，由地方确定的免税，主要包括： (1) 个人所有的居住房屋及院落用地； (2) 房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地； (3) 免税单位职工家属的宿舍用地； (4) 民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地； (5) 集体和个人办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地。 上述几类用地是否免税，由省、自治区、直辖市税务局自行确定。 ;土地增值税;3. 计税依据 土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额的余额。 转让房地产的收入，是指转让房地产的全部价款及有关的经济收益。 法定的扣除项目一般包括以下五项： (1) 取得土地使用权所支付金额； (2) 开发土地的成本费用； (3) 新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房或建筑物的评估价格； (4) 转让房地产有关的税金； (5) 财政部规定的其他扣除项目。 转让房地产的收入和扣除项目金额一般由纳税人申报。但在纳税人有以下情形之一的情况下，以政府指定的评估部门评估的价格为计税依据： (1) 隐瞒、虚报房地产成交价格的； (2) 提供扣除项目金额不实的； (3) 转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。 ;5. 税率 土地增值税税率采用的是超率累进税率。其税率有四级： 增值额未超过扣除项目金额50％的部分