某商业楼市场分析及营销策划报告.pptx

天苑商都·商业裙楼营销策划导入报告 ;第一章 市场分析; 菏泽同山东其他城市一样，整个经济形式处在快速发展阶段，商贸发达。京九线开通，为菏泽经济发展，带来前所未有的良机。为房地产开发，特别是商业房地产开发，提供了较为有利的条件。;商业房地产发展现状 ;二、商业物业 1、菏泽的商贸活动以双河路、青年路、丹阳路为传统的老商业区， 业态组成品种繁多，经营杂乱；东边为新区，以新的商贸广场， 超市为主流。 2、从经营业态来看，专业市场和餐饮等主导商服市场 3、从营销来看，商铺营销模式变革初现 1）注重招商与销售的节奏把握 2）商家开始前期介入 3）返租成为吸引投资客户的有力手段 4）社区商业发展势头良好 ;第二节 项目区域市场现状 ; 从调查资料分析显示，项目区域市场物流通畅，供给系统成熟，消费人口稳定，消费资源丰富，消费层次介于中档之间；对有一定实力和经营经验的商服企业来讲，如能有效调整组合该区域商性结构，可有效把握市场机会并享有市场利润空间； 同时也带给该区域商服物业的市场营销突破与机会，但必须有效把握上市时机和运用价格策略，合理运用营销策略和加强推广力度，项目实现销售和合理利润的条件才能具备。;第二章　项目总体定位 ;第一节 项目概况;第二节 项目分析 ;◆周边商务、商业及生活配套齐全，为项目的成功销售和 后期运营，提供了强有力的保证； ◆从其它商业项目的销售状况看，市民对商业、写字楼物 业有一定的投资热情。 ? 二、劣 势 ◆?菏泽相对低的经济状况制约当地的商贸活动； ◆?不太发达的经济也限制了企业及个人对商业、写字楼物 业的投资力度； ◆项目推广期跨过了农历新年，对写字楼的销售不利。在 这个阶段推广效果也不佳而且缺乏连贯性；建议新年前 以软文和活动推广为主。;三、机会 ◆区域房地产开发联动的居住人口增加对区域市场消费市场的刺 激，以及消费层次和供给系统的需求升级带来的机会。 ? 四、威胁 ◆项目周边其他项目如施乐购物中心的开盘销售造成了分流客户 的??胁，主要表现在项目原始规划与商业布局的差异； ◆外地大型知名商业业态如银座商业广场等进入,给本地商家和项 目商业经营上带来影响； ◆ 目前国家政策宏观调控，使一些投资客处于观望状态； ◆和平路能否在短时间内全线贯通，直接影响了该项目的区位价 值。; 综合来看，从市场的角度分析，由于项目所处核心商圈，交通便捷，市政配套设施齐全，给本项目的操作带来先天性的便利。另外,部分现有市场格局需要重新调整组合。随着项目区域房地产的开发进程，必将使居住人口迅速增加，同时形成对区域消费市场的供给系统升级。此时,通过准确的项目定位,配合强有力的市场营销,及时推出本项目品牌。根据前期市场调查和客观分析论证，本项目在商业销售之前考虑引进一家知名品牌主题店作为首选模式。;第三节　项目整体定位方案 ;一、项目定位的目的 定位就是将项目的差异化做出来。差异化就是竞争优势。本项目的定位目的是找到消费区间和竞争区间 二、项目定位的价值与作用 1、制造差异性 ● 产品● 形象 ● 方便 ● 舒适 ● 价格 ● 服务 ● 利益 2、制造营销策略 ● 招商 ● 业态 ● 推广 ● 定价 3、制造竞争优势 三、项目定位的基本主张 ;三、项目定位的基本主张 主张1：一个据点 主张2：集中火力于狭窄目标 主张3：第一说法 主张4：差异性 主张5：先入为主 ;五、本案项目定位 ; “菏泽首家国际时尚品牌港”显示项目的菏泽市商业典范形象。“首家”指项目属菏泽市地标，“国际时尚”指档次高，与世界商业潮流接轨，“港”是集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的大型购物中心。定位鲜明的功能差异化优势，体现本项目区别于本区域内其它商业物业的与众不同。严格将竞争物业间隔开来，以时尚、潮流的消费理念，吸引众多目标客户青睐。 “中心区高品质、高智能化商务港”说明了项目写字楼部分在菏泽市场属于标志性产品。将与其它的写字楼物业拉开距离。;第四节　项 目 主 题 ;原则2　具有创新和专业性 天苑商都通过大型品牌精品店、品牌主力店、特色餐饮和娱乐等业态，塑造出专一的形象，显示鲜明的专业性。 原则3　人性化服务 该项目主题的针对性，要对服务深度和广度双向扩张，形成既精、更优、量大的模式，从商品购买到娱乐服务，全方位满足消群需求。而完整系统的商业气氛与生活内涵，使目标消费群产生生活共鸣，形成精神的依托之情。;三、项目主题操作要点 操作1　一心一点一线 ● 一个中心：项目定位、