明发嘉定新城项目定位报告.pptx

明发集团嘉定新城项目市场定位报告(精简汇报稿)上海中原事业一部 ShangHai.03.2011报告内容页码第一部分 宏观市场简析第二部分 嘉定新城板块房地产市场分析 第三部分地块机能分析 第四部分 产品功能选型 第五部分 嘉定区商业市场深化调研 第六部分 产品规划建议 3713202333宏观市场简析Part 12010年上海商办市场分析2010年年末，上海甲级写字楼租金水平达到7.93元/平方米/天，回升至2009年9月水平，但距离金融危机发生前的9.4元/平方米/天仍有较大差距。受国际金融危机影响，上海甲级写字楼市场在2008年10月出现下行走势。后随着欧美等国经济发展趋稳，上海甲级写字楼的需求从2009年二季度开始回暖，不过由于2009年三季度开始，诸多甲级写字楼选择入市，充足的市场供应使得市场竞争更加激烈，业主降价力度增强，所以租金持续微幅下探。进入2010年后，上海甲级写字楼市场从3月开始，租金出现持续温和回升。2010年12月，上海甲级写字楼平均租金为7.93元/平方米/天，租金水平已回升至2009年9月水平，但距离金融危机发生前的9.4元/平方米/天仍有较大差距。2010年上海商办市场分析2010 年 12 月，上海甲级写字楼空置率为 9.90%，环比小幅上升。其中小陆家嘴和淮海中路区域空置率相对较低。2010 年 12 月，上海甲级写字楼空置率为 9.90%，环比小幅上升。比较来看，南京西路商务区下降幅度较大，目前该区域空置为 9.99%；小陆家嘴商务区的空置率基本和上月保持平衡，为 9.57%；其他商务区空置率都出现不同程度上升，空置率上升幅度最大的是虹桥开发区，空置率达到 10%；淮海中路商圈空置率上升幅度略低于虹桥开发区，空置率为 9.65%；人民广场商圈空置率上升幅度也较大，空置率为10.43%；而徐家汇商圈空置率上升幅度最低， 其空置率为10.17%。 2010年上海商办市场分析新政影响及未来预判新国八条发布的“住宅升级版限购令”及银行信贷政策收紧，将继续拦阻投资投机需求的释放冲动，僵持之下，部分投资资金极有可能转移到商办市场。虽然从近期上海办公市场反映看，投资转移的步伐一直表现缓慢，但这种资本挪移确实在持续发展，因此不排除后期对住宅市场观望耐心耗尽之后，投资转移的速度会加快。嘉定新城板块房地产市场分析 Part 2嘉定老城区远香湖核心商务区F1赛车场住宅市场分析 区域房地产项目主要分布于轨道11号线和沪宜公路沿线。其中轨道11号沿线主要以综合体项目为主，沪宜公路沿线则倾向于低密度居住。项目所在区域，以“居住+商业”发展模式为主，依仗轨道便利预计5-10后可发展成为上海区域级成熟商圈。保利家园总建面：40万方物业：高层,别墅,商业上市时间：2008.7保利湖畔阳光苑总建面：28万方物业：多层,小高层上市时间：2009.12风荷丽景尚城总建面：4.2万方物业：高层,别墅上市时间：2011.1.15嘉宝紫提湾总建面：12万方物 业：别墅,洋房上市时间：2009.11新城悠活城总建面：22万方物业：高层,办公上市时间：2010.1.30马陆清水湾总建面：12.7万方物业：高层,商业上市时间： 2007.12新城西尚海总建面：40万方物 业：综合体上市时间：2010.1铂悦818总建面：2.48万方物业：小高层、商业上市时间： 2010.11 盘 古 天 地总建面：35万方物业：高层，商业上市时间：2009.10中信泰富又一城总建面：53.8万方物业：综合体上市时间：2010.7.18 龙湖蓝湖郡总建面：50万方物业：别墅,高层上市时间：2009.9秋霞坊总建面：22.8万方物业：高层、别墅上市时间：2011.1.22 好世皇马苑总建面：18万方物业：综合体上市时间：2010.9嘉乐东润舒庭总建面：8.9万方物业：高层上市时间：2010.10 远香湖核心商务区办公市场分析 区域办公楼项目主要分布于远香湖核心商务区西侧，近白银路站，依赖轨道交通解决出行问题。从发展趋势看，未来区域办公楼项目的开发将由西向东逐步发展，预计8-10年后，有机会形成远香湖为中的嘉定新城中央商务区概念。仁丰金元大厦建面：1.3万方报价：13800元/平面积：100平米新城西尚海建面：7万方报价：未定2012上市嘉定老城区晶鼎建面：1.2万方报价：23000元/平面积：100-320平米世家双塔建面：5万方报价：11800元/平面积：83-141平米大卫国际大厦建面：2.29万方报价：13000元/平面积：70-120平米中信泰富又一城建面7.7万方2012年上市F1赛车场嘉定新城公共活动核心区嘉鼎大厦建面：3万方租金：1.7/平米元/日面积：108-250平米好世皇马苑建面：3万方报价：