杭州旅游地产长板巷金松豪宅项目营销推广策略_137PPT.pptx

第一篇、杭城地产 高端时代（宏观市场分析）第二篇、城市坐标 焦点价值（市场价值点分析）第三篇、城市领地 群雄逐鹿（竞品项目分析）第四篇、中央坐标 高端领地（市场定位）第五篇、城市中央 创造梦想（产品定位）第六篇、都市新贵 现代绅士（客群分析）第七篇、极致英伦 光彩四射（价值元素梳理）第八篇、创“士”纪 （形象定位、策略及执行）第九篇、绅“视”界（创意及视觉表现）1杭州房地产市场走势分析 第一篇、杭城地产 高端时代（宏观市场分析）（1）逆市开盘 群雄纷争 关键词（需求旺盛，主城区供应量不可忽视） 2007年上半年，杭州市七区(不包括萧山区)商品住宅供求(面积)比为0.53：1，杭州市六区(不包括余杭区、萧山区)商品住宅供求(面积)比为0.58:1。购房需求量略大于供应量，杭州楼市出现普遍回暖现象。从07年未来推盘量分析，滨江由于整体开发周期长、在售规模大的特性，仍然成为杭州供应主角。其次是位于主城的上城、下城、西湖三区，总体供应也将达到69.66万㎡，可见激烈的市场竞争不仅仅在滨江区，随着今年大幅度的土地放量，包括主城区在内的各区域竞争激烈程度可能加剧。第一篇、杭城地产 高端时代（宏观市场分析）（2）主城市场 需求稳定 关键词（楼市销售量上升、主城区实力买家仍然集中） 从07年1-7月各区销售情况分析，基本与06年全年销售量持平。主城区总体销量分析，虽然有价格高昂的特征，但销售体量也呈上升状，充分说明主城区的实力买家仍然最为集中。 第一篇、杭城地产 高端时代（宏观市场分析）（3）城区价格 居高不下 关键词（主城区高端物业聚集、土地稀缺、地价走高导致成交均价占据高点） 从07年7月各区成交均价数据显示,主城区的土地稀缺价值及新盘定位高端，带动整个市场形象上行，加之地价的飙升使得成交均价占据高点位置。第一篇、杭城地产 高端时代（宏观市场分析）（4）豪宅辈出 高端时代 关键词（楼市销售量上升，主城区实力买家仍然集中）项目名称区域销售面积销售套数销售金额（万元）成交均价（元/㎡）平均单套总价（万元）销售套均面积（㎡）九树公寓之江5151.431316788.03325891291.39396.26金色海岸上城32753.9111469841.6821323612.65287.32深蓝广场下城698.2161458.2220885243.04116.37晴园西湖36564320262322.15158.99仙林福座下城9481317302117.2267.75檀香园上城22062.9718337563.8717026205.27120.56东方润园江干48654.2717082719.5117001486.59286.2世贸丽晶城西湖19185.6920232540.0116961161.0994.98瑞丰格林苑上城978.9266454.1816221248.24153.03西子中心下城9801.0720815894.421621776.4247.12依托主城绝版地段，高价楼盘价格不断刷新，豪宅物业逐渐走入人们视野，杭州正进入一个城市的高端物业集中上市的历史时期。第一篇、杭城地产 高端时代（宏观市场分析）分 析 杭州主城区三面环山、一面临江，可供开发的面积不过百余平方公里，相对而言严重不足，而在未来的主城物业中，受到地价飙升的烘托，城市住宅建筑成本的大幅提高，将造成城市商品房价格的必然走高，而形成高端物业高度聚集主城区的格局。而从以上分析中得出，财富人群对主城区高端物业的需求仍然高度聚集，而成为主城区价格走高的有利支撑。财富人群对产品的品级以及居住模式的更替，对发展商打造高端产品、营造高端生活模式提供必然的市场开发空间。2杭州土地市场分析 第一篇、杭城地产 高端时代（宏观市场分析）（1）竞争升级 地王频现 时间地块编号地块坐落出让面积（万㎡）容积率建筑面积（万㎡）楼面地价（元/㎡）成交总价（万元）竞得单位2007年［2007］23西湖区3.612.69.38615726147600宁波雅戈尔置业有限公司2007年［2007］17钱江新城8.433.2-4.526.98—37.9411759349000杭州葛洲坝实业投资管理有限公司、绿城房地产集团有限公司、杭州康居投资管理有限公司2007年[2007]20号拱墅区4.093.213.08812245160100浙江旅游西城房地产有限公司2006年[2006]20号拱墅区10.410870363000绿城与滨江联手取得第一篇、杭城地产 高端时代（宏观市场分析）2007年上半年杭州市国土资源局总共挂牌59宗地块，总占地面积3367亩，可供建筑面积457万㎡，略高于2006年全年3672亩的土