潍坊鸿禧花园策划案.pptxVIP

;第一部分：策略依据 市场部分 第二部分：策略目标 本案面临的问题 第三部分：策略形成 解决问题 ;第一部分：策略依据 市场部分 ;案名;案名;市场总结;潍城区房产在鸿禧花园的带动下，整体价格出现较大上浮，以2005年为地块价格的风水领，2005――2006年间地块平均价格由1900元/㎡上升到2800元/㎡，特别在2006年下半年最为集中的大面积上浮； 不论奎文还是潍城区，所有楼盘景观大部分仅停留在绿化上的简单操作，景观设计落后； 物业管理服务在潍坊市属新兴行业，由于之前开发入住的项目大部分曝光焦点在于物业管理，所以目前潍坊市民对于物业管理均持有不信任的态度； 潍坊市民除春节大假没有出行看房的习惯外，其他节假日已经成为潍坊市民集中看房的良机； 潍坊大部分项目对于一次性与按揭不同的付款方式采用一刀切的定价，此种方法不利于开发商资金的迅速回笼。;?第二部分：策略目标;1、置业区域性选择 （消费者对置业选择带有明显的区域偏见，奎文区的人不喜欢在潍城区安家置业） 2、市场对小高层存在抗性，消费者对其抵触 3、前段时间的宣传推广只停留在价格促销上，缺乏鲜明的形象和推广整体性 4、客户认为小高层物业收费过高 （电梯使用费）、电梯使用疑虑（停电） 5、对本案的园林景观建设疑问 6、小高层怎么推？什么时候时机适合开盘、怎么开盘 7、对价格敏感，付款方式;问题归结： 小高层怎么营销和推广？;第三部分：策略形成 ;解决问题一、二、三 1、置业区域性选择 （消费者对置业选择带有明显的区域偏见，奎文区的人不喜欢在潍城区安家置业） 2、市场对小高层存在抗性，消费者对其抵触。 3、前段时间的宣传推广只停留在价格促销上，缺乏鲜明的形象和推广整体性 ;项目SWOT分析 消费者分析 项目定位 项目广告语 整合推广攻略; 优势： 价格、景观、 ;把项目的SWOT分析放到潍城区;;总结 整合项目的优势、弱化劣势、规避威胁、争取机会那我们项目的个性就是： 鸿禧花园—— 在升值前景看好的潍城区内、景观好、地段佳、物业服务周到的???档楼盘！ ;从市场调研，市民访谈，与会销售人员，已成交的小高层客户资料整理中，我们发现项目消费者：;目标人群再界定： 上述目标消费者都是本案的目标人群基本，但是在整合传播上我们不以区域和职业为依据，而是以主流人群的气质生活的态度作为划分人群的标准;他们是 ——城市先进人群 知识经济时代产生的主导社会前进的先进一族 ;先进不是 ; ?他们见识过更发达的地方，希望在本地住的有档次； ?社区居住氛围、外界对社区的口碑显得非常重要； ?有城市味、有现代味； ?生活热情、开放、极积、上进、有追求； ?有社会优越感、追求心、品味性； ?家庭生命周期处于建立期或初期，认为生活是要讲质素的， ?注重价值感，喜欢获得优势，思想较超前 ? 积攒了一定的人生财富，已取得一定成就，对事物具有一定的判断力，情趣和优越是他们追求的方向，渴望享受荣耀般的生活，对前景充满信心。 ?他们的消费观念不同于富豪，他们会精打细算，决不大肆挥霍，讲究实效 ;消费者与项目的个性关联产生一些关键词：;项目定位：;有了定位我们需要 一个能刺激目标消费者购买满足感， 并有一个可持续成功传播的核心概念： “崇高” ;为什么是“崇高” ？;物业本身;生活要有远见（主推）;生活的高度 让一部分人先享受起来 崇高的生活理想;整合推广攻略;地段;;2、解决问题三和四 ?;景观疑虑？ 应对： 发展商给予承诺 具体做法：获得与相关部门，如媒介、市建委的肯定—“2007潍坊最佳景观示范楼盘”荣誉展示，类似“2006年度最佳文化人居奖” ;推盘策略： 分批推盘，以“多” 带“高” ;“双向刺激” 多层的价格与高层的品质生活双向刺激销售 “促销” 重要的销售节点、重大的节假日、特殊单元等 “多变灵活的付款方式” 低首付、延长第二次付款期限等 ;开盘时间 2007-5-1 说明： 据市调结果和销售人员反馈 ? ;决策堂对本案商业的初步思考;决策堂对本案安防系统的两点建议; ? 围墙 广告牌（东南角、西南角） 售楼部内的看板更换（原三块，新增一块） 吊旗 易拉宝（做物业相关内容）;精彩待续：