商业地产工作指导大纲__招商部营运部.docxVIP

最新 精品 Word 欢迎下载 可修改 商业地产工作指导大纲 招商部、营运部 新界新街项目组 2022-2-10 目 录 TOC \o 1-5 \h \z \u 第一部分 招商管理 - 3 - 第一节 市场调研 - 3 - 一、市场调研工作界定 - 3 - 二、市场调研准备 - 4 - 1、资料准备 - 4 - 2、人员准备 - 4 - 三、市场调研工作计划、内容及要求 - 4 - 第二节 商业业态规划、招商政策及租金方案 - 6 - 一、业态规划 - 6 - 二、招商政策及租金方案 - 7 - 第三节 商业项目招商 - 7 - 一、 招商工作安排 - 7 - 二、 招商准备 - 8 - （一）准备招商资料 - 8 - （二）招商人员培训 - 8 - 三、 招商实施 - 9 - （一）项目准入机制 - 9 - 1、业态准入： - 9 - 2、品牌、实力准入： - 10 - 3、信誉准入： - 10 - （二）招商实施要求 - 11 - 1、基本要求： - 11 - （三）合同管理 - 11 - （四）商家经营状况分析及商源置换 - 12 - （五）项目总监责任制 - 12 - （六）招商人员的工作职责 - 13 - 四、管理、检查、考核、奖惩 - 14 - （一）招商计划及考核 - 14 - （二）招商绩效考核 - 14 - 第二部分 招商人员行为准则 - 15 - 商业管理制度及招商管理准则 第一部分 招商管理 招商成败是商业项目能否运做成功的决定性因素，也是项目是否能够迅速成长的推动性因素。为强化项目招商的指挥、调度、协调、督察、奖惩功能，明确招商各相关责任单位、责任人及招商人员所负的各阶段职责任务，提高招商质量，特制定本管理办法。 第一节 市场调研 一、市场调研工作界定 1、新商业项目开工前一个月，由总部组织招商人员展开市调，参与调研部门有商业各项目部、人力资源部、物管部，调研内容包括商圈情况、同行业及竞争对手情况、居住人口及消费水平、租金水平、商户资源、物业管理、媒体、薪酬福利水平等。 2、商业项目正常经营后，当地项目部应不定期对商品品牌、竞争对手、所有城市新商业项目的情况进行调研，形成市场调研报告经当地项目部总经理审核后报总部。 3、遇商业项目商业业态重大调整，各地项目部需要进行市场调研，调研内容为商圈情况、同行业及竞争对手情况、租金水平、商户资源，形成市调报告后报总部，总部各相关部门核实调查。 二、市场调研准备 1、资料准备 商业项目建筑资料，城市行政、人口、经济资料，市场调研表格，当地商业地图等。 2、人员准备 由总部组织招商部、物管部、人力资源部、当地项目部成立市调小组。 由总部相关部门对当地项目部相关人员进行市调培训。 三、市场调研工作计划、内容及要求 1、详细调研当地商业、居民、商户资源、人力资源薪酬、物业管理、物业费用情况，为商业规划及项目筹备提供数据支持，最终形成市场调研报告。 2、城市零售状况分析 主要商圈情况，不同业态在当地商圈的分布情况、数量和面积比例、经营状况，未来发展规划等。 3、同类竞争对手分析 基本情况、总面积、规划布局、业态面积配比、档次定位、开业时间、历史经营状况、消费环境、消费结构（客层定位）、租金价格或合作条件、相关费用（物业管理费）、人力资源费用、品牌情况、服务管理、停车位数量、客流量、客单价、招商优惠条件等。 4、本项目分析 地理位置、项目规模、周边环境、交通，3-5公里半径人口数量结构和特征、商业设施、服务设施、市政设施、小区数量、入住人口、居民户数、人均收入、人均消费支出、消费特征、物业状况（规划部提供包括住宅、酒店写字楼、商业的全部情况），工程进度时间等；对本项目定位、商业规划、招商政策、目标品牌及租金价格物业管理费标准的建议。 5、新闻媒体调研 调研各种媒体的收费标准和当地主流媒体、广告媒体合作单位的情况。 6、形成调研结论 根据各部门数据形成调研结论，指导当地项目部完成物业管理费测算、工资薪酬水平、开办费预算、招商宣传推广费预算、组织架构编制。 第二节 商业业态规划、招商政策及租金方案 一、业态规划 1、根据市调报告及发展部提供的相关数据，总部负责草拟新商业项目商业业态规划。 2、对于已经营商业项目的经营出现严重问题或50%以上租赁合同到期前3个月，由商业各项目部负责指导当地项目部草拟项目业态调整规划。 3、商业项目的商业业态规划包括商业定位、业态面积占比、各业态在项目楼层的分布、目标品牌等。 4、新商业项目的商业业态规划形成后，由商业各项目部提报总部论证，在总经理、各