南京别墅分析报告DOC.docx

最新 精品 Word 欢迎下载 可修改 南京别墅分析报告 （2022年10月） 南京垠坤代理机构 地产研发中心 目 录 TOC \o 2-2 \h \z \t 标题 1,1 一、南京别墅市场整体情况 2 （一）南京别墅市场的主要别墅类型 2 （二）南京别墅市场的区域分布 2 （三）南京别墅市场的价格区间 3 （四） 南京别墅市场的供需状况 4 （五） 南京别墅市场未来趋势研判 6 二、南京别墅市场主要板块分析（江宁、城区、江北） 11 （一）江宁板块 11 (二) 江北板块 16 （三）城区板块 18 三、别墅个案调查 21 （一）玛斯兰德 21 （二）山水华门 23 （三）巴厘原墅 25 (四) 奥斯博恩 26 （五）总结 28 一、南京别墅市场整体情况 （一）南京别墅市场的主要别墅类型 南京目前在售的别墅，包含叠加、联排、双拼、独立四种别墅类型，其中联排所占比例最大（共210套），为总体的32.97％，独立别墅数量最少只有125套在售，占全部别墅的17.17％。 南京目前在售的别墅，包含叠加、联排、双拼、独立四种别墅类型，其中联排所占比例最大（共210套），为总体的32.97％，独立别墅数量最少只有125套在售，占全部别墅的17.17％。 （二）南京别墅市场的区域分布 从图上可以清晰看出，目前南京在售别墅三个集中供应区域中，江宁板块所占份额最大，其在售别墅数量占南京地区别墅项目的78.42％，城区和江北所占很少，分别为11.68％和9.85％。 从图上可以清晰看出，目前南京在售别墅三个集中供应区域中，江宁板块所占份额最大，其在售别墅数量占南京地区别墅项目的78.42％，城区和江北所占很少，分别为11.68％和9.85％。 （三）南京别墅市场的价格区间 从图中可以看出， 城区板块：该板块由于高档住宅用地的稀缺性，造成了该板块别墅项目价格的居高不下，各类型别墅价格均居各板块之首，特别是独立别墅，平均价格已高达16600元/㎡，而该板块的中山高尔夫别墅，独立别墅价格达到20000元/㎡； 江宁板块：该板块的价格始终左右着全市别墅均价的升降，独立别墅均价在10000元/㎡左右，其余类型在5000－6000元/㎡不等。 江北板块：该板块的别墅类型主要以独立、联排为主，独立别墅均价在4700元/㎡，联排价格为3600元/㎡左右，价格一直没有明显上升迹象。 （四） 南京别墅市场的供需状况 南京整体别墅市场供销走势保持稳定增长，月销售量均保持在110-150套之间，而与之相对应的供给方面幅度相比却小的多，开发商在推盘节奏上明显放慢。 （五） 南京别墅市场未来趋势研判 1、别墅供应量在未来几年将逐渐减少 通过左图，可发现虽然南京别墅市场的上市量增长幅度非常大，但所占市场份额不足同年商品房上市量的10%，就南京这一省会城市来说，别墅的供应量相对还是较小的。2022 通过左图，可发现虽然南京别墅市场的上市量增长幅度非常大，但所占市场份额不足同年商品房上市量的10%，就南京这一省会城市来说，别墅的供应量相对还是较小的。 2022年3月省政府再次发文，要求停止一切别墅供地，这将使别墅的稀缺性更进一步得到体现，因此，未来几年的别墅供应量仍然不会放大。 2、土地升值对别墅升值产生很大影响 从其土地价值上看，南京别墅的容积率一般都低于0.4，所占有的土地面积较大，而南京目前的土地价格下降的可能微乎其微，未来土地巨大的升值空间目前已经有所显现。随着新一轮“十一五”规划的提出，南京市政府进一步加大新城区的建设力度，住宅郊区化的趋势日益明显，目前南京江北、汤山、城南、紫金、江宁等别墅板块的别墅项目，都具有极大的升值潜力。 3、别墅价格具有较大升值空间 （1）区域内项目比较，价格差异明显 从目前南京的别墅价格来看，仍然处于偏低的水平。以独立别墅来看，南京目前最贵的别墅板块是紫金板块，其独立别墅的价格达到了20000元/平方米，最便宜的则是江北板块，其独立别墅价格为7500元/平方米左右。 （2）国内比较，仍有较大的上升空间 南京紫金板块20000元/平方米的独立别墅价格拿到全国水平相比（例深圳上海等地50000元/平方米的别墅），南京别墅的价格升值显然仍有较大上升空间。 4、目前接受度最高的别墅类型是：单套面积在180—260平方米的联排别墅 根据在售别墅的市场接受度分析，可发现： （1）最为畅销的是单套面积在180—260平方米的联排别墅 市场单价以三山（将军山、翠屏山、韩府山）板块的主流价格线为参考样本，联排别墅单价以4500—6500元/㎡为主区间，整体均价调至4800元/㎡左右。 （2）独立别墅的差异性较大 目前南京市场上的独立别墅