至祥昆明汇都国际二期项目定位及营销策划报告116PPT.pptx

汇都国际二期定位及营销策划报告;精诚合作 完美策划;总 论;目录; 本篇运用现代市场营销理论SWOT分析法，通过对本项目全面地剖析，对影响本项目的负面因素提出有效的解决方法。 　　在市场分析基础上，通过较为完全的市场细分法，确立本项目的目标客户，并充分研究目标客户的各种共性、个性需要，以超前的创新手法拓展市场的潜在需要，同时站在创造、引导市场的高度定位项目，完成项目的主体定位。;项目基本情况;SWOT分析; 项目最大的优势在于规划优势、地段优势与配套优势,汇都国际定位于昆明市的城市综合体，集商业、住宅、写字楼、休闲娱乐旅游于一体，高起点的规划、高规格的定位必将为项目二期的发展注入了强大的生命力，并引起广大的市民，尤其是投资客的极大关注；位于白塔路和东风东路两大交通干道，外部交通便捷，能汇集一定的人流，形成浓厚的商业氛围；并且周边汇集了体育馆、真庆观及大型百货、超市等将最大程度地聚集人气，鼎盛财气。;劣势 （Weakness）;机会点 （Opportunity）; 可以看出，项目面临着一定的市场机遇，其未来的市场 前景是较乐观的，我们需要做的是把握住市场的机遇，站 在引领市场、填补市场空白点的角度,提升项目价值。;4. 本项目面临昆明现有几大商圈的威胁，同为以百货零售业为主的三市街及青年路商圈，尤其是东风路、南屏步行街、顺城街等的改造，以三市街为核心的诸多步行街将联为一体，其核心商圈地位得到进一步确立，无论是人气还是影响力，白塔路商圈在短期内很难有三市街、青年路商圈之势。; 　　　　　　　　;　 　　　　　　　　　　;策略选择; 　　　　　　; 从项目所处地段的城市价值角度及所拥有的成熟而周全的市政配套、生活配套来阐述项目的地段价值的弥足珍贵，并将项目片区浓郁热烈的生活氛围与优质物业及将提供的优质服务、幽静内环境形成强烈的对比，从而说明项目住宅物业整合了一切优质的城市资源，成就了昆明人渴望已久了的“进可望繁华，退可守宁静”的优质城市生活。项目住宅物业将让昆明人开始全新的都市生活，将领跑昆明城市豪宅。;项目总体定位;　　汇都国际整体定位为“城市综合体”，是一个高档次、多元化、复合功能的大型地产项目，二期定位须与一期商贸中心的定位互为补充，共同形成一个功能更多、更齐全的综合体。充分考虑首期定位的基础上，结合贵司的开发要求，我们认为二期除商业步行街、住宅这两个基本功能要素外，可根据地块实际情况，考虑一定比例的投资型公寓。;借助以有效整合城市资源的高端住宅为龙头，体现项目的人文景观及星级管理服务，从而提升项目以满足旅游需求为主的公寓的投资价值。;项目总体规划建议;目录;商业定位; ;整体经营业种规划图示; ; ;西餐厅、中西快餐厅 麦当劳/肯德基、面点王、日本料理、韩国餐馆 中国八大菜系及特色风味餐饮、小吃等; 昆明最大的名酒和酒文化主题区，与特色酒吧街、夜生活娱乐场所结合，并以酒、酒吧文化为主线，与中国名酒的生态产业结合，是销售和推广的基地。并由经营管理公司/发展商赞助并推举其中一家大型酒吧牵头，举办为期一周左右的酒吧文化节，每年都有无数来自五湖四海的朋友不约而同来这里狂欢、感受不同主题的酒吧文化，将像香港的兰桂坊、北京的三里屯一样将酒吧文化提升为昆明的城市符号，从而提升项目的价值，同时也为项目商业街申办为旅游新干线提供了内容，减少了难度。 ;风情商业街;目标客户分析 ; ? 　　　　 ;机关/事业单位干部40% ; ;立面设计应跟随时代变化，应符合时代背 景，要反映市场和地域的需求和特点，应 延续状元楼历史文化内涵，吸收云南多民 族特色的民俗建筑特色。整个设计及色彩 的采用，能较好与整个楼盘较好融合。; ;;商业环境的营造建议; 在步行街南北入口及关键结点分别布置几组反映当年昆明繁华商贸及人们生活习俗的浮雕画，再现老昆明生活掠影。 另外将各不同时期的街景照片分别镶嵌在北入口二期住宅底层步行道分隔墙上,以增加步行街历史文化的内涵，从而完整地，连续地重拾老街历史。 ;;;;市场形象;营销主题;炒作步骤; 因此，我们的定价既要考虑利润实现最大化，同时要结合经营商家和投资者的承受能力和投资信心。; 因此建议采取低价入市，低开高走的价格策略，商业街商铺以13000元/㎡进入市场，以此为窗口对市场反应作试探，强销阶段升到15000元/㎡，持销阶段达到17000-18000元/㎡，最终实现15000元/㎡的销售均价。裙楼商铺以10000元/㎡进入市场强销阶段升到12000元/㎡，持销阶段达到14000-15000元/㎡，最终实现12000元/㎡的销售均价。;本项目商业街一层商铺的指导价位为：21429元/㎡ 本项目商业街二层商铺的指导价位为：12857元/㎡ 本项目商业街三层商铺的指导价位为：1