白城项目可研性开发分析报告.doc

元亨城建开发有限公司——朝阳花园（地王大厦）棚户区改造项目可行性研究报告 PAGE PAGE 6 朝阳花园（地王大厦）棚户区改造项目可行性研究报告 TOC \o "1-2" \h \z \u 1、概述 4 1.1 本项目概述 4 1.2 项目进展 5 1.2 主要规划指标 7 1.3 报告编制依据 9 2、白城市宏观经济分析 10 2.1 综合概况 10 2.2 综合概况小结 12 2.3 经济发展概况 14 2.4 经济发展概况小结 18 3、白城市房地产市场分析 19 3.1房地产市场基本特征 19 3.2市场扫描 23 3.3新建商品房价格水平 23 3.4 房地产市场分析小结 24 4、区域市场分析 26 4.1 区域市场特征 26 4.2 开发物业可行性分析 28 5、项目SWOT分析 33 5.1 项目优势分析 33 5.2 项目机会分析 33 5.3 项目劣势分析 35 5.4 项目威胁分析 35 6、项目开发方案 36 6.1项目整体定位 36 6.2 项目物业种类及体量配比方案 38 6.3 项目开发周期 39 7、财务测算 40 8、结论 43 1、概述 1.1 项目概述 本项目位于白城市爱国街以东，强大路南，市畜牧局朝阳小学以西。该地块为商住用地，土地出让面积为3.8万平方米，规划容积率3.34，出让总建筑面积为14.22万平方米。地块以出让方式取得。 地块东侧与白城市火车站，客运站相邻，西侧与解放广场及步行街相对，项目地块较为方正，地理位置优越。 本项目为白城市元亨城建开发有限公司开发，该项目经白城市规划审批委员会会议通过，拟名为“朝阳花园住宅小区及地王大厦综合楼项目”并获得了建设用地规划许可证、拆迁许可证、规划建设许可证、建筑施工许可证、通过了白城市国土资源局建设用地的审核认定，并通过白城市国土资源局招牌挂，由白城市元亨城建开发有限公司于2011年4月30日摘牌，同时与土地管理部门签定土地出证合同。 1.2项目进展 1.2.1项目已投入资金 1.2.1.1朝阳花园住宅小区及帝王大厦综合楼已投入1.3亿元 站前旅社占地面积4000平方米，建筑面积3900平方米，补偿资金1170万元 汽车附件厂占地面积5000平方米，建筑面积4300平方米，补偿资金1290万元 蔬菜商店占地面积1300平方米，建筑面积900平方米，补偿资金360万元 棚户区回迁楼及置换宾馆已投资3100万元 土地出让保证金已交到白城国有资源局土地储备中心1188万元 供热、供电、给水、排水已投入1300万元 朝阳花园棚户改造部分住户现金补给1400万元，回迁安置房屋建工费及过度费补偿共计3000万元 交给建管科民工保证金200万元 1.2.1.2项目已交付工程 本项目已交付2栋商住楼房，5栋回迁居民楼，1栋洮北区政府宾馆 1.2.1.3项目将启动工程 拟在朝阳花园和地王大厦之间建一条宽20米，长200米站前步行商业街 拟建地王大厦为三层商业、四至二十二层住宅及地下一层停车场的综合体 1.3 主要规划指标 项目名称 数量 单位 用地面积 3.8 万平方米 总建筑面积 14.22 万平方米 容积率 3.34 建筑密度 61%， 绿化率 5% 商住比例 7：3 规划图 规划指标 本 案 本 案 1.4 报告编制依据 1.4.1国家现行房地产法律、法规，相关政策与规章制度等；白城市洮北区房地产开发管理相关政策、制度，包括白城市洮北区行政事业性收费项目和标准等； 1.4.2项目地块的相关资料，包括国有建设用地使用权出让合同、规划条件图；以及与白城市洮北区国土局、规划局、建设局等，取得的关于地块用地条件、规划指标等相关事项文件内容。 2、白城市宏观经济分析 2.1 综合概况 2.1.1 白城市基本情况 白城市位于吉林省西北部，嫩江平原西部，科尔沁草原东部。东南与吉林省松原市的前郭尔罗斯蒙古族自治县、乾安县接壤；南与吉林省松原市的长岭县毗邻。西北与内蒙古自治区的科尔沁右翼中旗、突泉县、科尔沁右翼前旗相连；东北与黑龙江省泰来县、杜尔伯特蒙古族自治县、肇源县隔江相望。地理区位优越，是吉林、黑龙江和内蒙古自治区三省（区）交界处和周边四百里内一个最大的区域中心城市，也是黑龙江西南部和内蒙古东北部入关的必经之地。 2.1.2 地理区位 全市南北长230公里，东西宽211公里，总面积25685平方公里。有汉、蒙、回等多个民族，200多万人口。1993年撤地设市，现辖镇赉县、通榆县、大安市、洮南市、洮北区5个县（市、区）和白城工业园区、