西安第一城项目商业战略定位与发展策略报告.pptx

第一城项目商业发展策略与产品定位报告报告结构关于综合体项目中商业开发的讨论项目本体及商业市场分析商业发展策略与产品定位建议1关于综合体项目商业开发的讨论对综合体项目中商业部分的解读经典案例分析综合体项目各物业之间的联动小结对综合体项目商业部分的解读 第一城作为综合体项目，我们在对商业部分进行研发时，不应把商业部分独立开来，因为此时，项目各种物业的价值不在于单一物业类型的价值，而更多的在于综合体本身带来的价值。。。深圳万象城上海新天地北京国贸中心北京华贸中心万达广场德国柏林波茨坦广场日本六本木。。。。。。 综合体从来就是城市的中心，能成为区域城市地标、区域中心和象征。但从西安发展现状来看，综合体还处于融合发展阶段的初期。 综合体功能复合，多重功能的相互联动使得其具备很强的自我成长，自我繁荣能力。 本项目商业物业比重之大决定了本项目综合体为“商业核心模式”，商业的形态、档次在很大程度上决定了其他物业的价值。 。经典案例分析 新的商业中心、门户地标、潮流标杆该如何发展呢？ ——北京、深圳的案例将带给我们答案华润中心——以五星甲级写字楼、缤纷时尚万象城共同构建了深圳的形象标杆、时尚标杆，充分奠定了其价值标杆的地位。 城市中心豪宅幸福里、超五星级服务公寓、“新天地”步行街、超五星级君悦酒店等形成了产品标杆，成为互相增值的共同体，价值标杆实现的主体。 华润中心一期开发的写字楼及购物中心为项目树立了品牌形象带动住宅价格增长，二期住宅的均价当时达到了3万多/平米，是周边房价的2倍。华贸中心——为跨国公司量身定做的5A写字楼和豪华五星级酒店带动整体形象，成为北京商务地标。 新光天地购物中心、5A写字楼、两座超五星级酒店、华贸公寓等共同构筑了一个完整高端商务体系，形成了自身的相互增值体系。 华贸中心公寓在销售时比周边同档次产品价格高出了30%，综合体物业价值充分体现。综合体项目各物业之间的联动 综合体必须形成强势的内部增值体系：办公、住宅、商业、酒店共享人流，共同繁荣。小结 第一城项目要打造城市门户地标性综合体必须要建立三大标杆体系：形象标杆——各物业类型以统一的、高端的、引领城市发展的形象面市，着力打造商业和办公产品。产品标杆——向领先城市看齐，打造西安市场领先产品、地标性产品，形成价格标杆、市场焦点。价值标杆——依托形象标杆、产品标杆建立起来的价值实现标杆，更多的是价格峰值。2项目本体分析项目本体目标分析项目思考凤城六路项目用地绕城高速凤城五路经开区未央大道汉长安城遗址东郊、浐灞区阿房宫遗址老城区东郊工业区西郊工业区高新曲江长安项目本体 关键词： 西安城市北部、经开区、偏离城市传统核心商圈规划建设用地37.95亩规划总建筑面积175050平方米（其中计入容积率面积：145050平方米）其中公寓建筑面积办公建筑面积酒店式公寓/酒店43450平方米33600平方米20000平方米商业建筑面积地下建筑面积48000平方米30000平方米容积率5.73建筑密度25%项目本体 关键词： 未来城市新中心、区域环境有待发展、区域内建筑密度大、人口稀疏项目周边：项目本体本项目SWOT分析 处于高速发展的经济开发区紧邻城市主干道——未央大道项目体量大，产品打造空间大紧邻地铁交通，地块价值提升空间大项目周边处于待建设区域，商业氛围缺失项目周边建筑密度大，人口稀疏，短期未能形成区域聚客效应 区域改造升级，带动产业升级 区域中高端商业的稀缺性 政府对本区域房地产项目政策扶植世纪金花及沃尔玛的进驻，带来巨大的竞争压力国家对房地产市场宏观调控的不确定性项目本体项目属性总结：非核心商圈\未来城市中心\综合体\大型商业地块解析盘点经济开发区板块,属于老城区边缘地带，交通设施正处发展规划中4区位交通项目处于高新产业发展区域，各种高新企业、知名企业林立5人文资源新区开发,远离核心商圈，商业氛围有待培养4商业潜力处于经济开发区,周边生活配套目前有待完善4区域环境项目地块方正、平坦4地形地块政府对开发区的优惠政策扶持5政策支持非核心商圈 未来城市中心 综合体 大型商业目标分析作为经济开发区的大型综合体项目，本项目的开发需符合项目各方主要参与者的目标。准确定位,使得项目开发不会造成资金积压风险做活整个项目，成为地标性项目实现一定的开发利润证明开发实力,提升品牌完善开发区的生活配套减少开发区居住成本提升开发区居住品质市民开发商政府加快开发区第三产业发展提升开发区城市形象产生聚集效应，吸引投资形成新的经济增长极 从城市层面，一个陌生区域的大型商业项目的主要参与者包括了开发商、政府和市民三个方面。项目思考战略层面在实现自我良性循环运作的基础上，打造西安的地标性综合体项目,提升企业品牌,为企业在西安的可持续发展奠定基础寻找合理的定位与经营思路——如何确保3万平米的集中商业的长期良性经营