2017烟台高新区旺埠盛世花园项目市场评估定位报告.doc

2010烟台高新区旺埠盛世花园项目市场评估定位报告 烟台高新区/旺埠盛世花园项目市场评估定位报告 【环境篇】宏观市场环境区域价值剖析【市场篇】竞争市场细分产品分析价格分析【环境篇】客源分析》》》宏观市场环境【定位篇】成功案例借鉴 项目SWOT分析项目整体定位产品建议【销售篇】价格建议销售速度及资金回笼 烟台地理位置烟台 烟台市地处山东半岛东部，濒临黄海、渤海，与辽东半岛及日本、韩国、朝鲜隔海相望。烟台正好处于环渤海经济圈中心腹地，是中国综合实力40强城市，也是著名的旅游避暑胜地，曾荣获2005年“联合国人居奖”。 烟台行政区划与人口烟台市辖4区、1县、7个县级市和国家级经济技术开发区、保税港区、高新技术产业园区。2009年末，全市户籍人口652万人。烟台市区下辖芝罘、福山、莱山、牟平、开发区、高新区等6区。市区总人口1794#ff66ff.2万人，市政府所在地莱山区，芝罘区是传统商业中心。 地区经济实力2009年山东各城市GDP排名2005-2009年烟台经济增速　在山东全省的经济总量排名中，烟台位居第二，仅次于青岛，排在省会济南之前。最近几年地区经济总体运行平稳，年均经济增长保持在12%，领先于全国平均水平。强劲的经济实力是烟台城市建设推进和居民收入增长的重要基石。 经济实力与房价对比烟台市区平均房价：14个沿海城市经济排名与房价对比（2010年7月）5835元/平米青岛：8962元/平米大连：9678元/平米数据来源：汉宇地产市场研究部烟台的房价水平在沿海城市中还处在低洼地带，具备成长空间。 城市收入水平与消费能力人均可支配收入对比（元/人）烟台城市居民一般工资水平（抽样数据）数据来源：汉宇地产市场研究部　烟台的收入水平在山东全省位居中等偏上水平，比居前济南、青岛低7%左右。城市中收入较高的主要集中在公务员、医生、教师、银行职员、企业中层主管或技术人员等职业。在较长一段时间内，中高收入阶层仍将是烟台购房的主力群体。 房地产市场供求水平2007—2010烟台房地产发展房地产投资稳定增长，需求平稳回升。 烟台房价走势烟台市区房价走势图（非官方统计数据）关键词：平稳数据来源：汉宇地产市场研究部2000-2010年，烟台市区的房价约上涨了6倍，年均房价涨幅约为17%。相对于一、二线城市，烟台房价水平相对稳定，除04年的和07年涨幅相对明显外，房价没有出现太多的大起大落，最近三年的房价涨幅更趋于平缓，每年涨幅不到10%。 “新政”对于烟台楼市的影响上半年烟台楼市总体平稳，交易量和房价均保持稳定。 据统计，近三年来，烟台市中心区商品房均价一直稳定在5700-5900元/平方米。烟台楼市以本地消化为主，房地产市场整体平稳，没有出现“虚热”和“泡沫”问题。6月份烟台市房屋交易量环比下降11#ff66ff.57%，预计今后一段时期房屋销量可能会持续萎缩，但要远远好于一、二线城市。综合考虑，烟台房价短期内不会有大的变化，下半年房价将继续保持稳定或有序回落，但大跌可能性不大，预计市场将经历一个较长的调整期。今年上半年，烟台房地产市场继续保持健康稳定发展态势，累计完成开发投资167#ff66ff.8亿元，也是位列青岛、济南之后，居全省第三位。施工面积2459#ff66ff.4万平方米，新开工面积670#ff66ff.7万平方米，竣工面积495#ff66ff.3万平方米，销售面积286#ff66ff.1万平方米，同比分别增长41#ff66ff.62%、32#ff66ff.93%、43#ff66ff.7%、49#ff66ff.5%和43#ff66ff.71%。信贷政策方面，目前烟台的银行商业房贷比一线城市要相对宽松一些，对于二、三套房贷并没有封杀。 【环境篇】宏观市场环境区域价值剖析【市场篇】竞争市场细分产品分析价格分析【环境篇】客源分析》》》区域价值剖析【定位篇】成功案例借鉴 项目SWOT分析项目整体定位产品建议【销售篇】价格建议销售速度及资金回笼 项目地理位置本案项目位于山东省烟台市的滨海生态科技新城。规划总用地面积39#ff66ff.53公顷，建设用地面积28#ff66ff.85公顷。基地东至经五路，南至成龙线、西至经三路、北至纬五路。基地内现状为农田、村庄。 项目周边环境项目周边为待开发的毛地，配套相对比较缺乏，但是绿化率较高，生态环境优越。 高新区发展规划全国10家对亚太经济合作组织（APEC）开放的高新区之一，同时还是全国第一家中俄高新技术产业化合作示范基地以科技大道(学院路)为轴线，打造高端服务业聚集带；以烟威高速打造高端制造业密集带；以滨海路为轴线，打造滨海度假休闲旅游带；以辛安河为轴线，打造滨河高档科技文化观光带。常驻人口7#ff66ff.5万，到2015年达到20万，远期规划人数为30万人。 高新区发展规划产业以博源科技为代表