湖南长沙新城国际公馆初步产品建议33 .pptx

“新城国际公馆”初步产品建议——致湖南天心实业发展有限责任公司新里程·联盟（成都）地产顾问有限公司2007.10项目概况地块位置：长沙芙蓉南路与湘府路交汇处。北临湘府路，西临芙蓉南路。距株洲和湘潭约30分钟车程。地块性质：商住开发用地。沿湘府路80米以内控制为办公用地，沿芙蓉南路60米内以公建为主，其余为居住用地。总用地面积：9.46ha(141.827亩)净用地面积：6.44ha(96.662亩)地块南北长约350米，东西长约260米容积率：≤3.0(暂定)建筑覆盖率：≤27%（暂定） 建筑占地面积：≤17,875㎡绿地率：≥42%总建筑面积：≤195,243㎡建筑限高：≤50米 湘府路芙蓉南路270—80米非行政办公350—60米商业金融用地居住用地规划难点根据本项目的实际用地情况，本项目的产品应包含住宅、公寓、写字楼规划难点1：建筑限高的限制，使得本项目的只能修建单一的小高层建筑规划难点2：绿地率要求较高，40%以上的土地强制用作绿地景观建造，可建筑的土地有限，用地较为紧张规划难点3：北侧、西侧分别有270和350米的临街面，临街面长，进深相对较短，拥有打造商业项目的先天优势；但商业的体量确定及业态组合较为困难，且必须要尽可能降低对住宅区的影响，对商业项目的规划提出了更高的要求规划难点4：沿芙蓉南路为公寓类产品，由于地块进深的限制，若采用南北朝向布局不利于土地利用，若采用东西朝向布局则会带来享受上较大的抗性规划难点5：沿芙蓉南路建筑的开敞与封闭，直接关系到本项目外部景观资源的利用SWOT分析Strengths 优势长株潭一体化的进程经过几年的打造，城市向南发展已深入民心，新城南片区成为市民置业的首选。城市核心，一流地段。位于天心区政府对面，邻省政府，未来长沙政治核心区域，天心生态新城核心。芙蓉南路、湘府路、三馆一中心等市政配套质量好、档次高，进一步带动区域整体形象。项目面对文化公园和省政府、区政府等大面积绿化空间，生态环境优良，空气清新，具有建设高档住宅的自然条件和景观。三馆一中心的建成，极大地提高区域的文化档次，文化氛围浓郁。中央政务区的确立，众多政府部门即将迁入，为本区域带来大量的优质客户和高档住宅需求。距离株潭较近，具备吸引株洲、湘潭地区购房者的地段优势。长沙房地产的发展相对滞后，发展的空间较大，以改善居住条件为目的的消费人群，占购房者的半数以上，刚性需求较大。外部交通方便。周边通往京珠高速、机场高速、107国道、城市轻轨（待建）、湘府路和芙蓉南路等路网完善、方便快捷。SWOT分析Weaknesses 劣势与市中心有一定的距离，配套未成熟，生活不便利。本地块短期内属于城郊，由于发展的时间短，学校、医院、超市、银行等市政、生活配套不完善。容积率较高，规划限制多。容积率与建筑密度成反比，使规划布局难度加大，为塑造高品质建筑与环境增加了难度。公建性质建筑比例过大。根据规划要求，湘府路80米内以办公、酒店性质为主体，芙蓉路60米以公建性商业与公寓为主；市场消化压力较大；同时也为迅速回收投资带来了压力。公共交通缺乏，为客户出行带来不便。90/70政策的影响较大，当前区域客户置业意向主要以中大户型为主，而小户型在区域内销售面积较大，市场承接有压力，需在产品设计中进行组合考虑，同时提高了开发成本。区域人气较缺乏，安全保卫设施不完善。SWOT分析Opportunities 机会消费人群置业理念逐渐成熟，区域发展已经得到认同，新都市主义成为置业的主流心态之一，该主义的推动，有利于本项目的销售。长沙的城市发展方向虽然不清晰，东南西北都在扩张和发展，但向南发展仍为被市场认可的主要方向，这是本项目面临的城市发展机会。长沙房地产市场泡沫较小，自住需求仍为第一需求，加上省会城市的洼地效应，市场潜力较大。品质搂盘得到消费者的认可。长沙即将进入搂盘品质化年代，高层品质搂盘逐渐被中高端客户认同，低品质搂盘逐渐被淘汰。本项目的第二市场——株洲和湘潭，房价日渐高企，随着交通的改善和经济的融合，株潭两市的房价将会进一步的上升，强化了株潭市民到长沙置业的决心。城南为长沙未来的市场热点，为省政府、天心区政府所在地，芙蓉路沿线楼盘逐渐在开发，品质也在不断的上升，土地新供给基本停顿，房地产市场持续看好。长沙旧城改造力度逐渐加大，大规模的拆迁改造，为房地产带来大量的居住需求。目前长沙房地产以供应普通中低档商品房和别墅较多，适合中产阶级、较富裕阶层的产品供应量相对较小。介于别墅和普通商品房之间的高层豪宅、品质住宅供应量偏小。本项目针对中产、较富裕阶层的产品定位，将面临较小的市场竞争。SWOT分析Threats 威胁政府的政策变化，从长株潭一体化到3＋5城市群，从向南融城到全面扩张。虽然向南发展仍是城市发展的主方向，但在政策的影响下，城北和城西大量的