15秋天津大学房地产估价.docx

WORD格式 专业资料 谋学网 mouxue 房地产估价 要求： 独立完成，作答时要写明所选题型、题号 题目要用 A4 大小纸张，手写作答后将每页纸张拍照或扫描为图片形式 提交方式：请以图片形式打包压缩上传，请确保上传的图片正向显示 上传文件命名为“中心 - 学号 - 姓名 - 科目 .rar 〞 文件容量大小：不得超过 10MB。 一、论述题 〔请在以下题目中任选 2 题作答，每题30 分，共 60 分〕 1、论述房地产估价依据。 2、论述估价委托人、估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用者之间 的异同。 3、为什么说房地产估价是科学也是艺术？ 4、论述价值、使用价值和交换价值之间的关系。 5、土地价格、建筑物价格和房地价格的含义及其相互关系是什么。 6、什么是房地产状况调整，它包括哪些内容。 7、论述净收益测算的根本原理。 8、房地产实际收益和客观收益的含义和区别是什么？ 9、什么是市场提取法，如何利用它来求取建筑物折旧？ 10、论述基准地价修正法。 二、简答题〔请在以下题目中任选1 题作答，共 20 分〕 1、简述房地产与其他物品在价格上的不同点。 2、试述本钱法与收益法的区别。 3、简述假设开发法的适用范围。 4、有一宗待建商品住宅的用地需进展地价评估，请列出你认为可以优先选用的 三种估价方法，并简述理由。 5、在某城市旧城区改造中，需拆迁一批六十年代建造的私有住宅，请你写出对 这批住宅进展作价补偿评估时的技术思路及根本步骤。 WORD格式 专业资料 谋学网 mouxue 三、计算题〔请在以下题目中任选1 题作答，共 20 分〕 1、某宾馆需要估价， 据调查，该宾馆共有 300 张床位，平均每张床位 50 元／天， 年平均空房率 30%，该宾馆营业总费用平均 14 万元／月，当地同档次宾馆一般 床价为每张床 45 元／天，年平均空房率20%，正常营业每月平均总费用占每月 总收入的 30%，该类房地产复原利率为10%，试选用所给材料估计该宾馆的价格。 2、某宗房地产在正常情况下每年可获得总收益55 万元，需支出总费用 30 万元。 在附近选取了A、 B、C、D 四宗类似房地产，其价格及纯收益如下表。试用所给 资料估计该宗房地产的价格 ( 如需计算平均值，请采用简单算术平均法 ) 。 类似房地产 价格〔万元〕 纯收益〔万元 / 年 A 252 30 B 294 35 C 238 28 D 166 20 3、需要评估一宗七通一平的待建筑土地在 1995 年 9 月的价格，该宗土地总 面积 500 ㎡，建筑容积率为 2，适宜建造某类型的商品住宅；预计取得该土地后 建造该类商品住宅的建立期为 2 年，建筑费为 800 元／㎡，专业费为建筑费的8%，第一年投入 60%的建筑费及专业费用， 第二年投入 40%的建筑费及专业费用；贷款年利息率为 10%，销售税费为未来楼价的 6%，投资利润率为 20%〔利息不计利润〕；该商品住宅在建成后半年一次全部售出， 售出时的平均价格为 2500 元／ ㎡。 试用所给资料〔用动态公式〕估计该宗土地在1995 年 9 月的总价、单价和楼面 地价〔折现率为10%〕。 2 4、某建筑物总建筑面积 500m，现时重置价格每建筑平方米1000 元，耐用年限 50 年，残值率 5％，尚可使用 30 年。试估计该建筑物的现时总价和单价。 5、有一宗房地产，土地总面积 1000 ㎡，为 10 年前通过征用农地取得，当时每 亩花费 16 万元；现在重新取得该类土地需600 元／㎡，地上建筑物总建筑面积 WORD格式 专业资料 谋学网 mouxue WORD格式 专业资料 为 2000 ㎡，于 8 年前建成交付使用，当时建筑造价 500 元／㎡，现时建造同类 WORD格式 专业资料 建筑物需 1000 元／㎡，估计该建筑物尚可使用 32 年，残值率 5%，试选用所给 WORD格式 专业资料 资料，估计该房地产的现实总价和单价。