资产评估学9基本方法.pptx

第10章：资产评估的基本方法;第10章 资产评估的基本方法; 3.评估是价值的专业判断，并不是精确 计算，所以评估方法强调的是思路，思路 必须清晰、合理，使人信服。 4.评估的方法很多，这里讲的都是基本 方法。 5.资产评估使用的方法，必须法定或者 公允。 ;第一节：成本法;成本法的数学表达公式：;第一个大问题：成本法的四个要素;可以采用新工艺，但不能改变原资产功能。也是以评估基准日的市场条件为基准，购建与被评估资产完全相同的资产; 结论： 从比较复原重置成本与更新重置成本 中，我们可见，复原重置成本大于更新 重置成本。什么原因造成的呢？ 因为二者的差异就在于更新重置成本可 以使用新材料、新工艺，也就是采用了新 科学技术。这就是复原重置成本的功能性 贬值，也可以用公式表示为： 功能性贬值＝复原重置成本 － 更新重置成本 ;成本法的第二个要素：实体贬值;资产实体损耗与资产的三种寿命;又一个计算资产贬值的指标：资产成新率;第三个要素：资产的功能性贬值;成本法的第四个要素：经济性贬值;第二个问题：成本法的应用前提条件;第三个问题：完全重置成本的估算方法; 一为购买型：就是以从市场购买资产方式作为资产重置过程，一般包括买价，运杂费和安装调试费。如果资产不需要运输、安装，买价就是重置成本。;重置核算法的应用举例;2.价格指数法;价格指数法应用举例;3.生产能力比例法;生产能力比例法应用举例;4.规模经济效益指数法; 公式中的指数x是一个经验数据，称作规模经济效益指数。 在美国，这个经验数据一般在0.4至1.2间，如加工工业一般为0.7 而房地产业一般为0.9。我国没有形成统一经验数据，评估中要谨慎应用此种方法。;第四个问题：实体性贬值测定方法;2.使用年限法;总使用年限＝实际已使用年限＋尚可使用年限实际已使用年限＝名义使用年限×资产利用率;例如：某资产2000年5月购进，2005年5月评估，名义使用时间是5年，法定使用时间是每天8小时，但企业实行两班轮流工作，每班每天实际使用7.5小时，求资产利用率和实际使用年限？;3.修复费用法;第五个问题：功能型贬值的测定;功能性贬值估算可以按下列步骤进行：;; 如果企业所得税率为25％，折现率扣除物价上涨因素，定为10％。 则：查表可知，10％，5年的折现系数为3.7908 。可以计算如下： 功能性贬值＝12 000×（1－25％）×3.7908 ＝9 000×3.7908 ＝341 117.2（元）;第六个问题：经济性贬值的测定;1.间接计算法;2.直接计算法;再如：承上例，假定每年减少产量6000吨，每吨净利润为100元，该生产线尚可使用3年，企业所在行业的投资回报率10％（又称行业平均利润率），所得税率33％，计算经济型贬值额如下：;第二节 市场法;2.应用市场法评估的基本前提;3.市场法评估的操作程序;市场法评估程序大体如下图：;4.影响市场法评估的主要因素;整体资产评估影响价格主要因素;5.市场法的具体应用方法;第一大类：直接比较法;1.现行市价法;2.市价折扣法;例如：某资产欲快速变现，在评估基准日与其完全相同的资产销售价格为10万元，注册资产评估师分析，因为急于变现，应打40％的折扣率，评估依据公式计算如下： 资产评估值＝参照物价格×（1－折扣率） ＝100 000×（1－40％） ＝100 000×60％ ＝60 000（元）;3.功能价值类比法（又称类比估价法）;生产能力比例法举例说明;（2）资产功能与其价值呈指数关系的，叫规模经济效益指数法;例如：被评估资产年生产能力270万吨，市场参照物的年生产能力360万吨，评估基准日参照物的成交价100万元，该类资产的功能价值指数为0.7，确定被评估资产价值。;4.价格指数法（又称物价指数法）;这种方法，一般运用于评估资产与参照物之间只有时间因素差异，而且时间不长。当然，此方法稍作调整，就是后面我们要讲的市场售价类比法中估测时间差异系数的方法。;第三节：收益法;第一个问题：收益法的基本思路;第二个问题：收益法的应用条件;第三个问题：收益法的基本参数（因素）及其确定;第一个参数：收益额;第二个参数：折现率;;第三个参数：收益期限;第