资产评估市场法.pptx

资产评估 —— 市场法; 目录; 市场法,也叫现行市价法或市场比较法,是指利用市场上同样的或类似资产的近期交易价格,经过直接比较或模拟调整分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。 《资产评估操作规范意见》中对“现行市价法”的定义是:“现行市价法是指在市场上选择若干个相同或相似的资产作为参照物,针对各项价值影响因素,将被评估资产分别与参照物逐个进行价格差异的比较调整,再综合分析各项调整结果,确定被评估资产的评估值的一种资产评估方法。”;; 应用前提条件： 1. 评估的资产要具有一个充分活跃、公开的市场 市场越活跃,交易越公平,市场法的结论就越精确 要能找到若干交易案例 案例数目要保持合理，案例要具有可比性 3. 调整因素要明确且尽可能量化 ; ;房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离 的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点，即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地?、建筑物、房地合一。; 专业性 技术性 复杂性 科学、艺术和经验三者的结合;房地产的市场法评估;房地产的市场法评估一般步骤;某宗房地产交易日期是2009年3月，根据资料显示，该地区此类房地产从2008年1月至2009年5月每月下降1%，随后又每月反涨3%至今，求评估基准日为2010年2月底的交易日期修正系数。B=(1-1%)3X（1+3%）9=1.266;假设甲、乙、丙都是商业用地，对被评估地块甲的区域修正如下： ;;;对比对象列表;比较因素表1;比较因素表2;比较因素条件指数表;比较因素指数修正表;;;y是该地使用年期修正系数；r是土地资本化率；m是被估地可使用年期；n是该用途土地法定最高出让年期;; 一、固定资产的界定与确认 （一）固定资产的界定 固定资产，是指同时具有以下特征的有形资产： ■为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有 ■使用寿命超过一个会计年度。;机器设备定义;机器设备评估特点 1、以技术检测为基础 2、存在情况/使用情况影响评估价值 3、一起评估与单独评估;（一）适用范围和前提条件 1、需要一个充分活跃的机器设备交易市场 2、与被评估设备相同或相类似的参照物设备能够找到 （二）评估步骤 1、收集有关机器设备交易的资料 2、选择可供比较的交易实例作为参照物 3、量化和调整交易情况的差异 4、逐次量化和调整品牌方面、功能方面、新旧程度方面、交易日期的差异 5、确定被评估机器设备的评估值 ;机器设备评估 案例分析;9/21/2021;9/21/2021;（1）交易时间因素分析与量化：;;第四部分：无形资产评估;2021/9/21;第四部分：无形资产评估;第四部分：无形资产评估;第四部分：无形资产评估;土地使用权评估——以武广高速铁路客运站商业建设用地为例;三个比较实例 实例A:市经济技术开发区商务新区S322道路旁，宗地面积：4329.5㎡,土地用途为商业，容积率：4.0,土地使用权年期40年,2007年8月挂牌取得，成交价格：3697元/㎡。 实例B:市中心城区燕泉路，宗地面积3921.2㎡,土地用途为商业,容积率：3.8土地使用权年期40年,2008年3月挂牌取得，成交价格：3865元/㎡。 实例C:市五岭广场文化中心日月路，宗地面积：3506.8㎡，土地用途为商业，土地使用权年期40，容积率4.2,2008年6月挂牌取得，成交价格3773元/㎡。;估价项目与比较 案例 比较因素;估价项目与比较 案例 比较因素;比 较 因 素;比 较 因 素;比 较 因 素;市场法测算结果： 三个比较实例比准价格： 实例A比准价格=3697×1.0000=3697元/㎡， 实例B比准价格=3865×1.0181=3934.95元/㎡， 实例C比准价格=3773×0.9968=3760.93元/㎡。 估价对象评估价值=（3697+3934.95+3760.93）/3=3797.63元/㎡。;谢谢观赏！