项目定位策划投标方案之技术标.pptx

24PART31PARTPART5PARTPART目 录市场研究项目策划规划方案价格预期商业研究1PART市 场 研 究1PART市场研究1. 市场发展历程2. 市场产品特征3. 市场现时表现4. 客群分布特征5. 市场发展预期1PART市场研究 / 市场发展历程区域界定： 东至成寿寺路； 西至马家堡西路； 北至南三环； 南至南四环。1PART市场研究 / 市场发展历程区域界定： 样本项目区域市场研究样本项目共计26个，分别为：彩虹城、珠江骏景、晶城秀府、星河城、状元城、瑞丽江畔、未来假日花园－竹天下、城南嘉园、顶秀欣园、怡然家园、裕隆园、跃城、政馨园、建欣苑、新新天第、鑫兆雅园、恋曲70、西马金润家园、名都家苑、石榴园、筑梦缘、方南家园、世纪风景、慧时欣园、嘉和人家、点晶小筑。 研究时段区域市场研究时间段选取为2003年07月～2005年12月。1PART市场研究 / 市场发展历程市场发展特点：长时间以来城市边缘化价值洼地。近年以来城市建设力度加大，区域价值迅速攀升，消化 周期较短，市场需求旺盛。 规模化开发项目占相当比重，品牌地产集中涌入，潜在供 给巨大，06年下半年可达400万平方米，市场竞争升级。生活型商业消费与地产建设相互促进，共同发展。市场发展沿城市交通线分布并呈现辐射趋势。1PART市场研究1. 市场发展历程2. 市场产品特征3. 市场现时表现4. 客群分布特征5. 市场发展预期1PART市场研究 / 市场产品特征1. 受制于价值洼地形象及区域价格承受力，产品相对平实。中高容积率为主 / 立面形象不佳公共区域档次较低 / 新材料新技术罕有应用 2. 家庭居住型需求占主体，户型以经济、实用为导向。区域户型比例图典型项目户型面积（平米）1PART市场研究1. 市场发展历程2. 市场产品特征3. 市场现时表现4. 客群分布特征5. 市场发展预期1PART市场研究 / 市场现时表现1. 中端市场构成市场竞争主体。 注：右表按2003.07-2005.12 备案成交均价统计。2. 市场整体价格稳步攀升。 1PART市场研究 / 市场现时表现3. 个案价格涨幅明显。区域整体价格保持高增长态势，其中星河城价格涨势最为明显，两年内成交均价上涨2030元，年平均涨幅达到23％。与本案比邻的彩虹城价格也持续攀升，从4250元/平米涨至目前的5700元/平米，瑞丽江畔开盘一年间价格上浮约1000元/平米。1PART市场研究 / 市场现时表现4. 规模化大盘领跑市场，销售速度较高。注：上图按区域项目供给面积加权统计5. 竞争升级，整合营销重视度提升。1PART市场研究1. 市场发展历程2. 市场产品特征3. 市场现时表现4. 客群分布特征5. 市场发展预期PART1市场研究 / 客群分布特征典型项目客户结构1PART市场研究 / 客群分布特征 本区域客群具有较强的地域性分布特征 主要包含如下三类客群：1. 周边批发型专业市场外来商户。第五商圈、成寿寺建材街……2. 因受价格挤压流入本区域的其它区域客群。CBD、南城旧城拆迁改造（如牛街、陶然亭、果子巷、金鱼池）……3. 方庄地区高端客户升级换代。1PART市场研究1. 市场发展历程2. 市场产品特征3. 市场现时表现4. 客群分布特征5. 市场发展预期1PART市场研究 / 市场发展预期 丰富的客群结构、未来庞大的市场供给将使区域关注度高涨， 南城成为开发热点区域，市场发展潜力巨大。 随着市政条件的改善、配套设施的完善以及城市交通动脉的 强力辐射和多家品牌开发商的进驻，区域地段价值大大提升， 对住宅市场形成极大的促进。 区域房地产市场以家庭居住舒适型为主导的中高端住宅渐成 主流，市场供需两旺，价格稳步攀升。 区域客群规模扩大，客群素质提升。 2PART项 目 策 划PART2项目策划1. 项目地块状况2. 核心竞争策略3. 项目定位4. 规划设计技术建议2PARTC地块B地块F地块项目策划 / 项目地块状况天坛南路容积率1.6，总建面64820平米，居住49632平米，商业8300平米，托幼3280平米，仓库3608平米。 B地块C、F地块容积率2.2，总建面157700平米，居住154700平米，消防3000平米。PART2项目策划 / 项目地块状况SWOT分析 整体区域处于市场认知的价值洼地； 发展不平衡，三环至四环价值下滑； 腹地区域生活配套现实成熟度低； 地块分散，条件差异大，难以形成 完整统一的市场形象 部分规划条件错位，限制规划实现 基础市政建设完善中，道路、公共 交通体系日趋发达； 区域关注度持续升温，整体处于价 值上行通道； 稀缺而独有的亲水景观资源； 强势的开发商品牌。优势劣势机会 周边规模化大盘开发影响力大， 中小型项目的市场影响力弱； 区域供