房屋买卖合同中的时效性与违约金.docVIP

最新房屋买卖合同中的时效性与违约金 王女士于XX年10月与某发展商签订了《预售商品房契约》，同时王女士将所有的房款一次性交齐。按照合同的规定，XX年3月1日前房产交付使用，但至今该楼宇仍未交付使用。王女士决定采取法律手段向发展商追讨违约金，但又听人说追讨违约金的诉讼时效为两年，于是她担心这件案是否已过了诉讼时效，同时又听说若双方约定的违约金标准为总房款的千分之一，法院将不会支持。那么，王女士的疑虑到底有无根据呢？ 律师认为，首先，要明确诉讼时效如何计算的问题。根据《民法通则》第135条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期为2年，但法律另有规定的除外。因此，要求给付逾期交楼或逾期付款违约金的诉讼时效亦为两年。其诉讼时效是从预售商品房合同约定的交楼时间的次日开始计算的，即从知道或应当知道权利被侵害时起计算。因为业主与发展商签订的预售合同一般是约定按日来计算违约金的，当事人如果超过两年后再起诉，从起诉日前两年之外的违约金给付请求已经超过了法律规定的诉讼时效，法院将不予支持，但两年之内的违约金给付请求仍然受到保护。像王女士这种情况，逾期交楼已超过了两年，那么从起诉日前两年以外的要求支付违约金的请求已丧失了胜诉权，将得不到法院的保护。两年内的违约金支付请求仍然可以得到保护。 其次，违约金如何计算的问题。如果发展商逾期交楼，他已违反了合同，应支付违约金。违约金的标准，一般从约定，如无约定的，则可以参照同期银行逾期贷款滞纳金的标准来计算。我国《合同法》第114条规定，当事人可以约定违约金，当事人违约后，应当按约定支付违约金，违约金一般视为违约造成损失的赔偿金。违约金过分高于或者低于因违约造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构适当减少或者增加。需要注意的是，这里指的是过分高于或低于，而不是高于或低于。因为违约金的约定应当符合公平和诚实信用原则，只有约定过高或过低时法院或仲裁机构才可以根据当事人的申请予以调整。目前，司法实践中，各个法院对每日计算违约金的标准不一致，但一般是以预售人已收楼款总额为基数，最高额不超过发展商已收楼款总额。其起算点是从预售商品房约定的交楼时间第二天起计至购房人实际收到或应当收到发展商具备交楼条件后所发收楼通知之日止，以实际天数计算迟延时间。如果存在免责事由，则要将免责的天数扣除，但免责事由应由发展商举证并要经法院严格审查。 律师认为，约定违约金是当事人意思自治的产物，是合同自由原则的体现，作为平等主体，发展商不得以合同以外的标准来承担责任。当然，如过高而导致有失公平的，可以按法律规定予以调整。 扩展阅读 从房地产买卖合同发生纠纷析违约金_合同范本 徐小姐大学毕业两年了。之前，一直租房居住，因父母在外地生活。之后，决定在上海买一套房子，把父母接过来一起生活。经过一番看房、选房，最后敲定了一套外环线附近两居室。XX年4月25日，在中介公司的居间介绍下，徐小姐和房屋的产权人黄先生签订了《上海市房地产买卖合同》，合同约定将黄先生所有的本市某处房屋出售给徐小姐，房价为65万元;XX年4月25日，徐小姐向黄先生支付首付45万元;余款于交易过户后十日凭他证支付。同日，双方还签订补充协议，协议约定乙方(徐小姐)超过约定期限仍未履行上述义务，甲方(黄先生)有权解除本协议，乙方应向甲方承担总房价30%违约金的违约责任。XX年7月10日，徐小姐和黄先生办理了交易过户手续。7月27日，徐小姐取得他项权证。之后，由于银行在放贷过程中将利息计算错误，致使放贷延迟。黄先生认为按合同约定徐小姐应在XX年7月20日之前支付余款，现徐小姐逾期付款属违约，其应按协议约定支付相当于总房价30%的违约金1.95万元。后双方协商不成，黄先生起诉至法院。 评析：______________ 就本案来讲，首先，根据双方签订的合同及补充协议，徐小姐支付余款的时间为，“交易过户后十日凭他证支付”，该约定意味着徐小姐支付余款需满足两个条件，一是在过户后十日，二是凭他证。而事实上，双方办理过户手续的受理日为XX年7月10日，而取得他证的日期为XX年7月27日，因此黄先生认为徐小姐应在XX年7月20日付款，并以此认为徐小姐违约，要求其承担违约责任的依据不足，不应当得到法院的支持。 其次，根据双方签订的补充协议的约定，黄先生要求徐小姐承担总房价30%违约金的前提条件是解除本协议，可现在双方已进行了过户交易，且黄先生不要求解除协议，这些同协议的约定是不相符的。所以，黄先生据补充协议要求徐小姐支付违约金的诉讼请求，也是与法无据的，根本无法得到法院的支持。 判决：______________ 在庭审中，徐小姐也考虑到实际上已延迟付款，故愿意依照补充协议的约定，以未付款的万分