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中银原创｜地产项目法律尽职调查——项目公司篇 作者：苏荣建 中银律师事务所本文作为“地产项目法 律尽职调查”的系列文章之一，主要介绍在进行房地产项目 法律尽职调查时，对项目公司方面应从项目公司的基本概 况、主要资产情况、业务合同、关联公司与关联交易、重大 债权债务情况、财务和税务、劳动和社会保障情况以及主要 诉讼、仲裁、行政处罚这八个方面进行调查时要调查的内容 以及注意的问题。 一、公司的基本概况 （一）主体资格 1、对项目公司法人主体资格情况进行核查，了解项目公司 是否具有法定的主体资格，走访相关的政府部门查阅并获取 公司营业执照、公司章程、工商登记文件、验资报告、审计 报告等文件，了解项目公司的设立是否符合法律、法规的规 定，是否存在影响项目公司合法存续的法律障碍，同时，要 查明项目公司是否有经营房地产业务的资质证书和登记证 书，如：房地产开发企业所具备的房地产开发企业资质证书。 根据《房地产开发企业资质管理规定》第十八条： “一级资 质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制， 可以在全国范围承揽房地产开发项目；二级资质及二级资质 以下的房地产开发企业可以承担建筑面积 25 万平方米以下 的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖 市人民政府建设行政主管部门确定；各资质等级企业应当在 规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担 任务。”要特别注意项目公司是否存在与获得资质不符的情 况。另，地方对于房地产开发企业资质管理有更为细化的规 定，例如《北京市建设委员会关于转发建设部的通知》第五 条规定： “三级资质房地产开发企业可以承担建筑面积 20 万 平方米以下的项目，四级资质房地产开发企业可以承担建筑 面积 10 万平方米以下的项目” ， 律师在尽职调查时需了解 项目公司所在地房地产开发企业资质管理的相关规定，以核 查项目公司承揽项目与其获得资质是否相符。 2、调查项目公司的历史沿革情况，查阅项目公司股东是否 具有股东资格，项目公司的改制情况，项目公司在公司设立 过程中的资产评估、验资报告以及项目公司的历次变更（包 括股东、董事、监事高管、以及章程等各种批准和登记备案 文件），核查项目公司是否存在历史遗留问题。 （二）出资情况 通过核查审阅包括但不限于：项目公司企业法人营业执照正 本、副本，股东出资协议，出资证明书，股权转让协议，以 及与股权转让相关的资产评估报告等主要文件，核查股东是 否按照法定或约定的出资方式及期限履行了出资义务。 发起人如以实物、知识产权、土地使用权等非货币资产出资 的，应核查资产的产权过户情况，并查阅资产评估报告，分 析资产产权的合法性及评估结果的合理性。尤其注意核查是 否存在土地使用权作价出资却未将土地使用权过户到项目 公司名下的情况。 此外，要特别注意法律规定的不得用于出资的事项， 《公司 注册资本登记管理规定》第五条第 2 款规定：股东或者发起 人不得以劳务、信用、自然人姓名、商誉、特许经营权或者 设定担保的财产等作价出资。 《公司注册资本登记管理规定》 第六条规定：股东或者发起人可以以其持有的在中国境内设 立的公司 （以下称股权所在公司） 股权出资。 以股权出资的， 该股权应当权属清楚、权能完整、依法可以转让。具有下列 情形的股权不得用作出资： 1、已被设立质权； 2、股权所在 公司章程约定不得转让； 3、法律、行政法规或者国务院决 定规定，股权所在公司股东转让股权应当报经批准而未经批 准； 4 法律、行政法规或者国务院决定规定不得转让的其他 情形。 《中华人民共和国公司法》第二十七条：股东可以用 货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用 货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法 律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。 （三）股权结构