XXXX年房地产新政分析及对策研判_49P_众厦.pptxVIP

深圳市众厦地产顾问有限公司;未来，路在何方 ——新政分析及对策研判;目录;;成长期的房地产——引发众多“空调”;发展期的房地产——一个疯狂的时代;大陆在房地产总体运行制度、土地使用制度、管理制度和供应制度是在改革开放过程中从香港学习过来的，与香港具有一定的共性。与香港紧邻的深圳尤为明显。 从香港房地产 可以得出如下启示: ;本文尝试从金融、股市、楼市三者的关系来阐述房地产新政出台的背景，三者互为依存，互为制约。往往是牵一发而动全身，其深层原因是我们愿意去探讨的。;GDP走势强劲，拉动货币增持，使得房价基本与M2走势一致;房地产调控政策的二次出台，将对GDP和房价从09年V型走势改变为未来的微笑型走势;多方经济因素导致热钱追涨房地产;房地产估值偏低，热钱在股市与楼市中多次套现，使得调控预期更显迷茫;自筹资金的占比越高和土地成交的上涨规模，加剧了企业未来的资金链压力;金、股、楼;住宅供应结构的转变将是本轮调控的主要转折点;政策回顾 政策细节解读 ;政策的调控都是政府与市场的博弈;政策调控的关键点无非是：保障房+查土地+紧信贷+控资金;被誉为史上最严的政策组合拳短短几天内接连打出，全方位调控楼市，市场进入观望期;新政百日后，市场再度证实，调控成为“空调”;各级市场都在4·15新政后不同时期出现价格回升现象，投资、投机现象陆续出现;各种数据都显示抬头迹象，各地显现火爆的“金九”现象，政策出台成为一种“义务性”;随着市场的逐步回暖，政府多次明确表态要“将调控进行到底”，陆续为新政出台铺垫;9·29新国5条——政策原文;政策解读;政策解读;;政策解读;限购令的出台，直接打压市场;我们选取了全国部分出台限购令的城市，发现重点在于“新购”与“限购”上;我们结合“限购”和“限贷”发现，深圳市场是“限购”+“限贷”=2套房子名额（深户）;在各地出台限购令之后，央行调高6大银行的准备金率，更2年多来首次加息 ——意外！;;我们认为：加息对于市场的影响不在于影响消费者的预期，而在于影响开发商的预期;政策影响 后续发展及对策 ;新政出台后，直接影响市场、客户的???理预期，楼市成交量应声下跌;出台限购令的城市，成交量普通出现下跌趋势，深圳环比秋交会期间真实数据，涨幅较大;出台限购令的城市当中，二线城市的降幅较一线城市大;其他城市当中，我们发现依托于一线城市的外购市场，明显得益，如惠州、宁波;与此同时，我们发现新政出台当周，价格有所回落，幅度不大，但目前大多止跌企稳;首付提高、利率上浮、加息——直接影响到刚性需求和首改型客户;客户普通对楼市调控不抱太大希望，短期观望，价格合适仍未出手;通过上面的分析，我们认为，调控期内刚性需求和部分首改型客户为主要购房人群;近期我们发现，市场上出现大量的多拼户型无法过户，是本次调控最受影响的产品;政策影响及对策;关于房产税;关于房地产，虽多受政策调控，但我们仍对其长期发展持乐观态度； 我们承诺：会继续关注政策及市场动态，结合我们的专业，为您第一时间提供合理的、专业的解读。;不断追求卓越的 房地产专业服务商;Thanks!