房地产开发企业主要涉及的税种及税率.pdfVIP

精品文档 房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、 房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。 一、营业税 根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》 的规定， 房地产开发企业， 发生营业税应 税劳务时主要涉及以下两个方面： 1、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权 和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为， 不征收营业税。 土地租赁， 不按本税目征 税。 2、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。不动产，是指不能移动，移动后会引 起性质， 形状改变的财产。 本税目的征收范围包括： 销售建筑物或构筑物、 销售其他土地附着物。 营业税计税依据为纳税人销售不动产或转让土地使用权向对方收取的全部价款和价外费用。 对纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业 额： ① 按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定； ② 按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定； ③ 按下列公式核定计税价格： 计税价格 =营业成本或工程成本 ×（1+成本利润率） ÷（1— 营 业税税率） 上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。 按照财税 [2003]16 号文件规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用 权， 以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。 单位和个人销售 或转让抵债所得的不动产、 土地使用权的， 以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价 后的余额为营业额。 转让土地使用权划归营业税税目转让无形资产范畴，税率为 5%，销售不动产划归营业税税 目销售不动产的范畴内，税率为 5%。计算公式 =营业税计税依据 ×5% 二、城市维护建设税 根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》 （国发[1985] 第 19 号）规定：计税依据为 纳税人实际缴纳的营业税税额，税率分别为 7% （市区）、5%（县城、镇）、1%（其他）。计算公式： 应纳税额 =营业税税额 ×税率。不同地区的纳税人实行不同档次的税率。 三、教育费附加 根据《关于教育费附加征收问题的紧急通知》 （国发明电〔 1994 〕2 号）的规定，其计税依 据是纳税人实际缴纳营业税的税额，税率为 3%，计算公式：应交教育费附加额 =营业税税额 ×费 率。 四、地方教育附加 根据《财政部关于辽宁省地方教育费等政府性基金有关问题的复函》 （财综函 [2003]2 号） 和大地税函 [2003]101 号文件规定，地方教育附加以纳税人实际缴纳的营业税的 1％缴纳。计算 公式：应交地方教育附加额 =营业税税额 ×费率。 五、土地增值税 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 （国发[ 1993 ]138 号）规定，土地增值税是 对转让国有土地使用权、 地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。 土地 增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收， 纳税人转让房地产所 取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。房地产转让收入包括货币收 入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益，计算增值额的扣除项目金额包括：