包干制和酬金制的利弊分析.docx

精品word 可编辑资料 - - - - - - - - - - - - - “包干制” 和“ 酬金制”的利弊分析和适用范畴 2003 年 11 月，国家发改委和建设部联合下发了新的《物业服务收费治理方法》 （以下简称《方法》）；《方法》第九条提到： “业主与物业治理企业可以实行包干制或者酬金制等形式商定物业服务费用；” 所谓包干制，指的是业主向物业治理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业治理企业享有或者承担；实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业治理企业的利润；所谓酬金制，指的是在预收的物业服务资金中，按商定比例或者商定数额，提取酬金支付给物业治理企业，其余全部用于物业服务合同商定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担；实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业治理企业的酬金；可见，包干制的定价方式实质是市场定价，而酬金制的定价方式实质是成本定价； 一、包干制模式的利弊分析 （一）包干制模式的优势 1 、包干制收费模式易于操作，简洁便利 目前，许多物业治理项目，特别是住宅物业治理项目，大多采纳包干制；主要缘于包干制简洁易行，以住宅小区为例，在包干制的模式下，业主只需依据物业治理托付合同向治理 治理企业交纳固定费用就可享受物业治理企业供应的各项服务，而在酬金制下，大额公共支 出需经业委会（或业主大会或主业代表大会）争论通过，由于业主（或业主代笔）数量较大，不仅众口难调，可能存在看法不一的情形，而且短期内召集全部业主（或业主代表）也非易 事，极有可能显现延误现象，从经济学角度考虑，并不划算；所以，目前大部分的住宅小区 仍是实行包干制； 、包干制强化了成本意识，有利于企业集约经营 包干制下，物业治理企业自身承担着因其经营治理水平高低而带来的盈亏压力；这对于企业具有明显的勉励作用和盈利动机；而这种勉励作用将直接促使物业治理企业努力提升经营治理水平，大力进展集约经济，从经营成本上要效益，提高企业的盈利才能，促进企业自身的进展和进步； 事实上，为节省成本，谋得更大利润，企业往往借助规范服务流程、引进现代治理手段等方式，缩减治理成本与治理费用；目前，类似于第一太平戴维斯等一些业内优秀的物业管 理企业纷纷通过质量环境体系认证、引进 OA 、 ERP 系统、采纳无纸化办公等方式，规范对 第 1 页，共 4 页 - - - - - - - - - - 精品word 可编辑资料 - - - - - - - - - - - - - 内治理、对外服务流程，不仅提升了服务质量，而且高效快捷，极大了提高了企业的竞争力； 、包干制以品牌策略为基础，推崇品牌优势 《物权法》明确给予了业主自我治理或托付治理的挑选权，也给予了业主挑选这家物业治理企业或那家物业治理企业的权益；在这种市场竞争越来越勉励的今日，实行包干制日益表达了业主对物业治理企业品牌的认可；只有当业主对物业治理企业充分信任，才有可能不对详细的治理详情做过多干涉；从这个意义上说，包干制有利于勉励企业制造品牌价值，发挥品牌优势； （二）包干制模式的劣势 作为相对简洁便利的收费方式，包干制便利了物业治理企业的同时，也造成了物业治理交易的不透亮性；在包干制下，物业治理企业按物业服务合同商定供应物业服务，对应收的物业服务费用拥有全部权，可以自行支配，业主及业委会无权检查其使用情形，这样简洁造成双方信任感不强； 同样，包干制的成本意识，也简洁促使物业治理企业采纳降低服务质量或削减服务类型等不正值手段压缩费用和成本，以此谋取更多利润；现实中，物业治理企业和业主双方的冲突点多集中于此，而对物业治理企业（特别是住宅型物业治理企业）最大的负面报道也多在于此，这也是酬金制日前备受推崇的主要缘由； 二、酬金制模式的利弊分析 （一）酬金制模式的优势 、酬金制更能表达业主的主体位置，发挥业主的监督机制 物业治理隶属服务业，物业治理企业相当于业主聘请的“管家” ，物业治理费也是业主的钱，业主对物业治理企业有合法的监督检查权益；采纳酬金制，较之包干制，更有利于业主 行使自身权益；业主（业委会）可以检查每笔物业治理费用支出的明细，而物业治理企业每一年都须向业委会（或业主）上报治理费预算并经审核后才能执行，且肯定数额以上费用的支出必需经业委会主任签字；这种财务支出的透亮度不仅利于业主监管物业治理企业，而且有利于其自身挑选、甄别物业治理企业，充分显示了其主体位置； 、酬金制适当减轻企业税负，有利于小企业或稚嫩期企业进展 目前的税法规定，成本不计税，治理费计税；也就是说，在酬金制下，划归成本的那一部分费用目前是不用交税的，只有商定付给物业公司的服务费才需交税；而包干制下，整个 物业治理费都需要交税；一般来说，付给物业治理公司的服务费约占整个物业治理费的 10% 第 2