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设施设备运行维护 第十一章设施设备运行维护设施设备维护总那么设施设备管理是物业管理的根本，是开展一切效劳的后勤保障。设施设备管理是一道看不见的风景，但用法者无时无刻都在感受它的存在。有了设施设备的保障，用法者们才能生活、工作在舒适、清雅、平安的环境中。我司一贯重视工程设备设施管理，认为建筑设备设施是供应客户生产生活的物质根底，也是业主资产维护的重要局部。设备设施管理质量的凹凸，挺直影响客户效劳程度，也影响整个物业的持续进展和保值增值。我司擅长设备设施的预防性保养，并具备完好牢靠的工程管理体系。我们将在本工程落实日式设施管理的方法，供应客户和业主安心牢靠的管理理论。设施设备的维护管理重点工程部将对在管的设施设备进展分析，确定重点掌握管理部位，制定有针对性的设施设备维护管理方案，对设施设备施行统一的工程设备管理，这是工程设备管理不行缺少的重要环节。设施设备的维护管理包括定期检查、日常保养、制定完善统一的修理制度、修理质量标准等，工作重点如下：1.预防为主，坚持日常保养与按方案修理并重，使设备设施处于良好状态。2.设备设施定期检查、巡察形成制度，对不同设备依据实际用法状况做到定人、定时、定期、定质的检查与养护，包括更换易损零件，添加光滑油、更换轴承、皮带、盘根、除锈补漆翻新保养等。3.依据管理中心修理人员的实际状况，实行专业人员修理与操作人员修理相结合。4.常年用法运行与季节性用法的设备，合理制定支配修理保养期限和方案，完善设备管理维修保养规程并予施行、执行。5.不常常用法、运行或非正常状况下用法的设施设备，不能忽视对其保养和检查。如发电机、消防泵、喷淋泵、消防排烟风机等。6.对设施设备系统进展技术分析，结合各设备的技术特点，提出工程设备维护管理方案和各设备的修理保养内容和方案。设施设备的管理标准我司具备完善的设备间和设备设施管理标准，并且该标准根据所承接的不同管理工程，在施行管理阶段再次进展优化，成为现实可操作的管理根据。工程设备间和设备设施的管理标准将法律法规的根本要求框架下，在工程接收前与甲方争论沟通确认。《表一》《表二》设施设备管理措施1.设备档案资料管理a)设备原始资料档案管理将设备的原始资料归档，资料内容主要包括：验收记录、测试记录、产品与配套件的合格证、订货合同、安装合同、设备安装图与建筑构造图、用法维护说明，遗留问题处理协议和会议记要等，记录有关设备的各项明细资料。b)重要设备修理资料档案管理一是修理单管理：每一次修理都要填写修理单，每月统计一次，每季度装订一次，由工程部负责保管以备查验。二是设备巡查记录表：值班人员填写的设备巡查记录表每月一册，每月统计一次，每年装订一次，由管理中心资料员保管以备存查。三是技术革新资料：设备运行的改良、设备革新、技术改良措施等资料，由工程修理部汇总存查。c)设备台帐依据建筑档案和设备设施系统资料，我们抽取其中必要的管理信息，建立中心设备系统台帐。设备系统台帐可以简洁地集中表达中心设备的整体状况，成为日常设备设施系统运行管理中的重要参考。我们同时可以将设备设施的管理信息记录到每一个设备甚至每一个部件，是设备台帐最终成为设备设施系统的“户口〞和“保险卡〞，从而发挥更大的作用。2.人员管理人员管理有两层含义：人员素养的管理：包括人员的上岗证、特别工种作业证、技能证书的管理；人员的岗位培训、技术培训的管理。设备责任人管理：依据设施设备的情况，实行设施设备分管责任制，明确分工，责任到人，建立设备台账制度，把握并记录设备运行状况。3.制度管理建立交接班制度、日常巡察检查制度、设施设备运行保养制度、日常保养制度、设备运行手册、设备档案管理制度、设备管理台账、设备管理操作人员责任书、值班管理制度等一系列管理制度，对工程人员和工程设备进展统一的监管，这是设备标准化管理中最重要的手段之一。4.检查考核管理检查管理就是制定一系列的管理考核制度，通过不停的检查和考核，去发觉问题，并针对问题去解决，从而使设备设施管理到达更高的一个层次。设施设备的运行管理设备设施运行实行重点设备值班的24小时监护运行管理。要保证设备的正确运行，首先需熟识各种设备的技术资料，包括用法说明书、工作性能、适应范围、运行方式、连续运行时间、留意事项等等。对一些较为大型、冗杂、技术要求较高的设备必需对操作用法人员先进展专业培训，待能理解其根本工作原理并熟识操作程序后再独立操作。对一些特别岗位〔如配电、电梯、消防〕等，要求操作人员必需获得相应的操作证前方可进展设备操作。工程设备的运行管理重点是平常做好日常的操作、记录以及现场的联络汇报工作。对运行中的设备需用一看、二听、三摸、四闻、五分析、六动手、七汇报、八备案的原那么来推断处理设备的运