怀柔大型综合体HOPSCA项目整体策划报86PPT.pptxVIP

安宝怀柔综合体HOPSCA项目住宅部分提案及其他部分建议;目录;哲学问题一：城市模块化与品牌公司的成功 哲学问题二：城市顶级综合体与经典综合体产品线 哲学问题三：产品调性与本地化;研究思路——加法与减法; 中国顶级的房地产股份制企业中： 首推万科其曾在19个城市中，机场3公里内推出“万科城市花园”，10年间其的盈利贡献比超过45%。。。 珠江同期在4个城市中推出的帝景系列赢利贡献比超过40%；万达的城市广场系列超过48%；龙湖的佛拉明各系列超过33%。。。?? ; 地产的开发成功是可以抄袭的！ 怀柔没有不一定中国没有！;研究思路——加法与减法;怀柔——城市顶级分体式综合体：我 们没做过，市场也没有。 但是我们可以——本地化的借鉴其他 公司成熟的产品线。。。 华贸中心；益田假日广场。。。。 ;北京华贸中心;;深圳益田假日广场;深圳益田假日广场立面效果图;研究思路——加法与减法;华业行对经典顶级城市综合体产品线的核心内容探讨：;保值性： 人们购买顶级地段的物业根本目的是，看重资源的不可复制性，建筑作为产品的外在载体，时代性是很重要的。用房超先生的话说就是：“华贸的成功就是我们敢于做一个100年不过时的产品！” 分析这段话，不过时的另一层含义就是保值性，如果开发商都不注重产品设计，怎么能令消费者感觉物业保值。;时尚性： 时尚性的含义是在于激发城市顶级客户的自豪感，利滋卡顿—阿资棒，芝加哥——四季周遍的地产之所以能在历次地产贬值中评估价格一直坚挺，就在于业主的自豪感已经超越了金钱价值的概念，成为了一种对生命价值的宣泄;接纳性： 不要低估人们对美的认识，无论什么人对美都是有认知的，接纳外来文化，引导客户接纳多元化主题。是接纳的根本。 市场调查固然重要，但是勇敢的拍脑门的决策也是地产项目成功的关键因素之一。 勇敢的认可经典价值观的存在合理性，是决策的根本。;创造性： 做房地产要一直秉承用发展的眼光看问题，我们认为地产是一种全新的事物，有很多我们不懂或者不明白的问题。 但是我们也不认为有任何人真正完全理解了城市综合体的真正含义，包括李嘉成先生也说自己不理解东方广场是怎么成功的，去创造理解产品，更新理念是安宝怀柔项目成功的关键。;现实一：区域环境项目经济指标 现实二：政策背景 现实三：市场情况;现实一：区域环境;项目内容主要由五星级酒店；国际会议、会展中心；购物中心、酒店公寓四部分组成。其中： A五星级酒店 建筑面积约 65000平方米、 B住宅约计 建筑面积约 100000平方米、 C购物中心 建筑面积约 25000平方米、 D酒店公寓 建筑面积约 15000平方米。;项目运作模式: 五星级酒店：（项目整体）投资、合资、合作经营、酒店的管理； 会议中心约：（项目整体）投资、合资、合作经营； 购物中心约：（项目整体）投资、合资、合作经营、租赁； 酒店 公寓： (项目整体）投资、合资、合作经营、租赁； 住宅为销售模式总投资10个亿;项目具体地点位于怀柔区的繁华地段， 东临青春路，北临府前街，南临南大街，西临龙山路。 黄色为商业， 兰色为住宅 紫色为酒店 粉绿为酒点公寓;怀百;1、体育馆；2、怀柔一中；3、怀百 4、京北大世界；5、凤翔商场；6、第一医院 南部为怀柔最为高档住宅区（商品房或政府宿舍）二手房价格在7500/M左右;“央行六次加息”（2007年）;“9.27房贷新政”（2007年9月27日、12月11日）;对本案产生的影响 “央行历次加息”的累积效应是不可忽视的，对整体需求市场构成相当的冲击力。但利率提高10%以及第二套住房增加首付对于中高端自住客群来说，影响相对较小！ 首先，对于那些一直都以一次性付款为主资金充裕的高端客群而言，这个政策对他们来说 几乎无任何影响。? 其次，对于那些以自住为目的，想从城区迁向近郊区，关注高品质低密度住宅的中高端客 户来说，即使不想一次性付款，首付和利率提高，对此类客户来说，影响也不大。 目前，市场上此类产品例如万科四季花城、龙湖·香醍别苑、润泽庄园等项目良好的销售状况，就是最好的例证。;“经济适用住房新管理办法 ”（2007年11月）; 通过京承高速公路与城区相通，怀柔市场已越来越受到城区客群的关注。怀柔也成为北京房地