远洋客群特征与潜在客户需求研究报告.pptxVIP

沈阳远洋客群特征与潜在客户需求研究报告 2010年6月一五日 报告结构 第一部分 长白岛客群现状与发展 第二部分 远洋项目客群特征研究 第三部分 远洋项目客户需求研究 第四部分 远洋项目客群发展建议 通启客源解析之内循环客源 ［内循环客源：传统本地客源需求］ 和平区购房需求近年来持续旺盛，除了城市拆迁因素形成的首次置业客群外，由于家庭结构的变化（家庭成员增加），为改善居住条件而形成的首次改善型置业需求也占据了很大一部分。因居民多年沉淀财富，又由于投资渠道不多，购置房产成为保值投资的最大选择方向。另有通胀预期等因素下形成的投资性需求。 需求细分 首置 首改 投资保值 本地动拆迁需求 本地分巢型需求 外地安家型需求 改善型需求 升级型需求 区域高端客源居住功能部分外溢 ［外循环客源：导入外来客源需求］ 沈阳中心城区土地、商品房供应的日趋减少，房价的不断攀升，置业门槛的提高导致一部分购买力有限的客源逼走至中心区的外围板块；另外区域热点的产生和先天地理位置优势使沈阳人选择长白岛。 需求细分 首改 多改 投资保值 改善型需求 升级型需求 类型替换 （换别墅、换洋房） 外来高端客源居住选择少，多为投资 通启客源解析之外循环客源 长白岛客源以区域内循环为主，外循环具有地缘性 项目 主要客户来源区域 新加坡城 主要来源是和平区，占到50%左右， 苏家屯能占到15%，铁西占到15%，其他区和外地客户大概20%。 格林生活坊 和平区最多，占40%，其他区域差不多平均了，外地的一般都是在沈阳工作的，还有外地买房来落户口。省外的有福建和广州。 深航翡翠城 和平、沈河的占70%左右，其他区域的差不多15%，外地的有抚顺，本溪，还有国外的。 中海龙湾 主要客户来自和平区，其次是沈河区，这2个区能占到80%，外地的有抚顺，辽阳的，省外有温州的客户 九洲湾景汇 和平区的最多，60-70%，然后是铁西30-40%，还有少部分苏家屯和皇姑的客户，大东和于洪的特别少。 万科城 和平占到50%，铁西25%，外地城市本溪、抚顺、鞍山的占到3-5%，外省的有北京等城市的。 中海国际 客户来自和平、沈河为主，铁西次之，他们有一定的经济实力，长白岛的价格在沈阳不低，这两个区域的人比较喜欢这个位置，省内外都有，其他城市居住过中海的项目，如省内辽阳、锦州、辽中，省外深圳、成都等。 新世界花园 和平、沈河区域客户为主，占到所有到访客群的85％ 大东7％，铁西3％，皇姑2％；其它（行政区、外省市、国外客户）3％。 注：数据来源长白岛销售人员深度访谈 -客群来源目前以内循环（和平区）客户为主，外循环客群具有显著地缘倾向，沈河、铁西为主要客源区 长白岛客群-和平区/沈河区沿地缘区域性溢出 -城市核心区住宅供应饱和，核心区购房客户沿地缘区域溢出，导入长白岛的为区域高端客群 长白岛 沈河区 和平区 政府机关、电视台、电台和日报社等机构驻地。 各国驻沈阳领事馆和韩国驻沈阳办事处，行政办公气氛浓郁。 是沈阳市重要商贸区。 新兴第三产业遍及全区，具有良好的软硬件基础。 沈河有清代皇城建筑群，有中科院四个研究所和两所知名工科院校，有以北站为中心形成的商贸金融中心区、中街商贸区、盛京城文化旅游产业区、五爱市场区等。 长白岛客群-铁西旧城改造使高端城市客户外溢 东拆西建 老城区 开发区 沈阳市铁西区位于沈阳市中心城区的西南部。辖区面积484平方公里，人口114万 -铁西从传统工业区到商贸生活区转型，区域内自身产品供应丰富，但产品相对中低端。 2002年，铁西区政府提出“东拆西建”政策，把工厂整体从市区搬迁至开发区，老城区空出较多用地，用于商贸和居住区建设。 长白岛客群-铁西旧城改造使高端城市客户外溢 2001年 2002年 2006年 2009年 沈阳市全面启动铁西工业区的整体改造，拉开了区域改造的序幕 铁西区与沈阳经济技术开发区两区合署办公，成立铁西新区，“东拆西建”进入实施阶段 历经三年多搬迁改造，有约110家工业企业搬迁至开发区 集中连片的棚户区被彻底消灭，取而代之的新居和大型商贸流通企业，绿化覆盖率也达到37.5％ 累计迁走239家企业，拆迁面积达595万平方米，腾出来7平方公里多的土地，区财政从土地出让中获得的资金是140个亿，土地地面价由2002年的200-500元/平方米，升值到2009年的2000元/平方米-6000元/平方米 改造启动期 宜居型转变 价值得到提升 -长白岛开发与铁西宜居转型时间重叠，但宜居环境较长白岛相对较差，导致区域高端客户外溢。 铁西商品房供应整体呈现“量高价低”特点，品牌开发商布局铁西，高端产品处于升级中。 长白岛客群从“城市挤压”向“板块吸引”转变 长白岛 和平区 皇姑区 铁西区 区域选择观念：“被动”变“主动” 从“偏远、郊区”印