龙光坪山项目定位与物业发展建议报告.pptxVIP

大道直行 再启航;项目初识;同一片土地上，开出了不一样的花;;;;;松岗;眼光决定格局;支撑我们对项目进行高标准开发的价值是什么？;;;A/ 时代机遇点分析;;;;;;;;;;结论;B/ 区域价值点分析;;;;;;;结论;C/ 本体价值点分析;纯粹住宅业态;项目四至;项目本体分析;地块现状分析;地块价值分析;纯粹住宅地块稀缺之至;S 优势;;;核心卖点2：;客户发展趋势：关内客户导入能力增强;客户发展趋势：客户年轻化增强;客户发展趋势：客户对品质化等软性价值追求增强;;在售项目客户分析：深城投中心公馆;在售项目客户分析：泰富华天峦湖;在售项目客户分析：泰富华悦都会;结论;;客户预判：交通变革导入外区域的改善客户群;客户预判：产业升级、企业转移引进新购房人群;客户预判：品牌房企聚拢，投资属性增强，粉丝效应吸引客群;本案客户分析;;;;;;;;粤港澳大湾区东进中心，千亿产业核心;;客户逐步升级，上车亦追求标杆品质;湾区的核心， 见证着东部深南大道的崛起;龙光的引航， 催动着坪山文化高地的诞生;以湾区势头，拔大道形象，立人文名片 借势粤港澳大湾区，拔升坪山大道的发展力，同时利用项目周边教育资源集中优势，放大华谊兄弟文化城核聚力，形成文化影响圈，打造坪山第一文化生活坐标;龙光·玖龙府; 在这里 不止是精英力量汇聚，更是圈层声望所在; 在这里 不止是出门就遇见明星，更是名流交际圈; 在这里 不止是大道动脉的通达，更是随心掌控感; 在这里 不止是一站式直通教育，更是名仕养成记; 在这里 不止是国际生活场景再现，更是品牌的用心;;;A/ 供应常态与波士顿矩阵;;竞争市场现状分布;重点分析项目选取 ;重点分析项目：心海城（坪山） ;重点分析项目：奥园·翡翠东湾（坪山） ;重点分析项目：悦都会（坪山） ;重点分析项目：中心公馆（坪山） ;重点分析项目：财富城（坪山） ;重点分析项目：京基·御景中央（大运） ;重点分析项目：佳兆业·未来城（大运） ;分类;矩阵应用法则：基于产品链属性进行组合打造，利益优化;结构初判：根据矩阵应用法则确定户型结构;B/ 片区供应态势及专家视野;区域;区域;片区未来供应：坪山竞品入市横道图;片区二手成交分析：;“;“;“;专业视野总结;供应态势及专家观点小结;;C/ 战略修正;六大战略因素修正：品牌溢价;六大战略因素修正：地标效应;六大战略因素修正：教育资源;六大战略因素修正：交通兑现;六大战略因素修正：品牌旧改;六大战略因素修正：版块竞争;六大战略因素修正的直接结果导向;住宅户配比定位;各地块户配比划分;产品竞争力提升着力点;;区域商业市场格局：区域内各商圈自给自足，流动性较小;区域商业市场：区域内各商圈商铺目前一二手均较少供应;坪山天虹;坪山近6年来推出商业面积约9.6万㎡；目前均已售罄，无在售商铺产品。其中30-60平为主力去化户型。;区域商业市场：未售商业盘点;商铺案例卡：深业东城国际街铺;商铺案例卡：深业东城国际街铺;二手少量放盘，基本无成交。 ①临天虹两端，人流大，昭示性强，前期二手放盘主要价格6-7万，少量7-8万/㎡，但目前无放盘；当前租金80-200元/㎡； ②锦龙大道及振环路一侧少量放盘，价格约4-5万/㎡，租金约60-120㎡； ③临坪山河一侧放盘量多，价格低，约3-4万元/㎡；当前租金40-70元/㎡·月。;商铺案例卡：龙光玖云著街铺;商铺案例卡：龙光玖云著街铺;商铺案例卡：龙光玖云著街铺;商铺案例卡：龙光玖云著街铺;商铺案例卡：力高君御国际金街街铺;商铺案例卡：力高君御国际金街街铺;2016年销售，住宅底商均价5万元/㎡，单体独栋商业6.5万元/㎡，独栋商业为一拖二商铺，5.1m+3.8m两层；二层以一层的60%折价，内铺价格是外铺的70-80%折价； 2017年内铺销售价格约7万/㎡。独栋商业、临学校位置的商业，更受投资客认可。 目前少量二手商铺放盘，价格7-8万/㎡，目前暂无成交。;商铺案例卡：京基御景印象街铺;商铺案例卡：京基御景印象街铺;商铺案例卡：京基御景印象街铺;商铺案例卡：六和城街铺（益田假日世界）;③临深汕路东段南侧 底层街铺： 人流量分析：对面为坪山国惠康，紧邻公交站“国惠康”站，现有人流基数大，通达性强。 昭示性分析：紧邻主干道，昭示性强； 功能性分析：大部分街铺设置烟道;坪山益田假日世界共四层，包括负一层跟地上三层，地上每一层将餐饮分布在三个主出入口，起到水平拉动人流的作用；二层儿童业态聚集在中岛，与反斗乐园互动性强，三层则以餐饮为驱动，拉动人流向高楼层导入； 商场外围临街商铺主力租金150-500元/㎡·月，部分质素较好的1F餐饮街铺租金超800元/㎡·月。;展望;商业本体分析：自身商业体