银行房地产信贷政策指导意见.docVIP

XX银行房地产信贷政策指导意见 房地产业是我国国民经济的重要支柱产业。住房价格一直 是社会 普遍关注的问题，但前一阶段，住房价格上涨过快直接影 响金融安全 和社会稳定。今年上半年，国家出台了一系列关于土地、金融、财税 等方面的房地产宏观调控政策，以稳定住房价格、调整供给结构、遏 制投机需求。由于有关财税政策逐步实施，有关措施尚处于落实之中， 加上房地产开发建设周期性和市场反应滞后性等因素的影响，宏观调 控的长期效果还有待观察。但目前 房地产交易迅速减少，市场价格预 期普遍下降，房地产市场正处 于一个十分微妙的阶段。我行对此应予 以高度重视，切实防范信贷风险。 因此，有必要结合我行房地产信贷业务存在的问题和隐患，进一 步明确我行房地产信贷政策，有利于各行把握房地产贷款准入标准和 管理要求，加强风险控制和防范。 一、我行房地产贷款中存在一定问题和风险隐患，各行应 予以关 注 (*)贷款组合风险?? 1＞全行对公房地产贷款的不良率高于对公贷款的平均水 平。其 中，流动资金贷款不良率远高于开发贷款。虽然2003年 后我行基本 不再发放房地产流贷，但存量流贷由于贷款用途不明确，资金无法监 控，大部分无抵押担保，显性和隐形风险比较突 出。部分已展期甚至 逾期。 2、 经对全行320个房地产开发项目涉及的215.8亿元贷款 进 行压力测试，结果表明：如无资金抽逃，我行贷款项目整体安全边际 较高，相对房价下跌，有一定的抗风险能力。但两极分化 比较严匝， 即抗风险能力低和高的项目均占比较高，呈锤状分布。假设上海和杭 州房价出现30%跌鳳 其他城市房价出现20%跌幅，则有2个项目涉 及8785万元贷款 还款来源无法覆盖贷款 即综合偿债比低于100%; 有13个贷款项目涉及10.33亿元贷 款，综合偿债比低于150%;当 综合偿债比进一步提高到200%,则有41个贷款项目涉及32亿贷款 现金流不达标。因此目前相当 部分项目的抗风险能力不容忽视。 3、 我行房地产投放区域过于集中，贷款集中风险逐渐显现。我 行房地产贷款前五大分行上海、北京、杭州、宁波、南京在全 行占比 达69%。今年上半年，银监会组织对八个城市（上海、南京、杭州、 宁波、天津、重庆、沈阳、青岛）进行房贷检查，我行上述八城市分 行对公房地产贷款在全行占比达70%。我行 房贷集中的长江三角洲和 环渤海地区，基本属房地产业市场化程 度高，市场购买力强，需求大 的区域，但由于近年房价上涨较快，已成为国家房地产宏观调控的重 点区域，区域风险相对较大。宏观调控导致房地产市场不确定因素增 加，一旦房地产市场出现持续萧条，房价下跌和滞销等市场风险直接 转嫁到银行。我行可能面临： 1、开发商销售收入降低，商品房滞销，销售周期延长，开 发战 线过长的开发商资金链可能存在问题，还款来源无保障。 2、 部分贷款项目土地成本偏高，一旦市场价格低于开发商 的成 本价，不排除出现开发商放弃项目的可能性。 3、 市场价格下跌，直接造成我行贷款抵押物价值下降，实 际抵 押率上升。若抵押物实际价值低于贷款本息，则我行贷款将出现暴露 的风险敞口。 项目管理风险? 1、 在我行开发贷款中，约有20%项目贷款未办理抵押。相 当部 分为早期发放的，我行在资金监管和风险控制处于被动。 2、 部分项目四证不齐。2003年前发放的房地产开发项目，由于 动拆迁等因素造成进度延迟，未能实现四证齐全，部分项目已要求展 期。 3、 开发贷款屮约有11%的项目自有资金比例低于35%o这批项 目基本是在2004年以前发放，符合原房地产项目资金的政策规定。 但自有资金比例较低，直接影响到项目的抗风险能力。其屮部分已成 为不良贷款。 4、 项目封闭监管执行不到位。资金监管是房地产贷款最重要的 一个环节，尤其是项目一旦开始预售，抵押可能被撤销，因 此在销售 过程中，我行不能做到资金监管，将直接影响到贷款的到期偿还。经 调研，发现各行在监管中存在以下问题： 开发贷款屮，约21%的项目没有资金监管。 即使与借款人签订了资金监管协议，和当部分未有效 执 行。部分基层行对贷后管理缺乏经验或敬业精神，监管形同虚设，部 分基层行甚至默许借款人挪用贷款。现部分项目已发生大 额资金抽逃 的情况，项目可能无法竣工，我行还款来源无法保障。 大多经办行未按销售进度逐步收凹贷款，部分项目贷款收 回的速度慢于项目的销售进度。因此我行开发贷款的后续贷款管理上 存在较大的漏洞，资金监管的操作风险比较突出，已上升为我行开发 贷款最大的风险隐患。 二、我行房地产贷款指导政策 房地产行业是我行信贷投放的重要领域，首先房地产行业属资金 密集型产业，其存款和贷款对我行扩大业务规模有很大支持；其次， 房地产贷款一般以项目的土地使用权和在建工程抵押，与其他抵押物 相比，房地产抵押的变现能力较