华南新城项目商业实施计划书.docx

华南新城项目可行性研究报告 目 录 一、项目名称 2 二、项目地点 2 三、项目背景 2 四、项目开发企业概况 3 （一） 发展商简介 3 （二） 投资商简介 3 五、项目设想 4 （一） 总体规划 4 （二） 主要经济技术指标 5 （三） 形态结构规划 6 （四） 住宅基本户型 6 六、市场分析及发展前景 6 （一） 99 年市房地产市场前景分析 6 （二）项目市场分析 9 1、优越的地理位置 9 2、配套完善，生活便利 9 3、现有楼盘分析 9 4、项目的发展前景 10 七、项目开发计划 11 八、项目资金筹集 11 九、基本数据说明 12 十、项目开发进度 12 十一、财务分析 13 （一） 销售收益估算表 13 （二） 利润估算表 13 （三） 现金流量表 14 十二、项目评估结果 15 华南新城可行性研究报告 一·项目名称 番禺华南新城 二·项目地点 市番禺南村（番禺大桥东南地段） ，建设用地规划许可证 033341、033342、033343 号。项目东侧为规划居住用地；南面紧靠城市骨干道路：南村镇南大路；西侧距华 南快速干线仅一公里， 是对外出勤交通和联系市区的交通轴向， 由此往天河中心区 仅 15 分钟车程，交通十分便捷；北面旁依珠江，与市区隔水相望。 三·项目背景 98 年 11 月份，国家发展计划委员会、建设部、国土资源部、中国人民银行等四部门联合发出通知，要求各地抓紧落实今年已下达的经济适用住房计划。显然，大规模的经济适用住房建设，一方面是建立健全我国新的住房供应保障体系的需要，另一方面，也是满足广大中低收入阶层对住房的有效需求，进而推动经济增长的需要。这种由政府统一规划、统一征地、统一拆迁、统一组织建设的、具有良好 销售前景的“大众住房” ，必将成为中低价位房地产的“主渠道” ，进而起到平抑房地产价格的作用。目前，经济住房的开发在、 、、、、、等城市进展迅速。据报导，到 目前为止， 已开发经济住房 237.5 万平方米，售价大部分在 2000—4000 元/ 平方米之间；市预计在 98 年投资 48.25 亿元，开发 410 万平方米经济住房；预计在 98 年开发经济住房 170 万平方米。目前，市房地产价格偏高，在发展经济住房，既是今 后市房地产政策的重点所在， 也具有极为广阔的市场前景。 正是在这种大好环境下，在省和番禺市政府的大力支持下， 珠江投资公司着手在番禺南村镇建设一个经济住房生活小区，为省省直机关干部、地区部分教师员工、市中低收入阶层提供美观大方、舒适实用、环境优美的家庭住房。 四·项目开发企业概况 （一）发展商简况 华南新城房地产是由番禺珠江房地产和英属处女岛爱宝置 业合作成立的中外合作公司，经省工商行政管理局批准于二  000 年六月九日注 册登记，注册资金为  46475 万元，合作经营期限为  20 年。 合作公司宗旨为：为社会提供环境优美、生活舒适、价格适宜的房地产商 品，并从开发中获得合法利润，发展各方经济。生产经营围是：在经番禺市规 划局编号为 033341、033342、033343 号建设用地规划许可证同意使用的位于番 禺市南村镇珠江边以南、南大道以北、西至番禺市房地产公司用地红线边项目 土地的开发、建设、销售、出租以及管理自建的商业住宅楼宇。合作项目规划 总用地面积为 2015614 平方米，项目计划分期进行开发，首期开发的用地面积 为 995793 平方米，建筑面积约为 140 万平方米。 合作公司设董事会，实行董事会领导下的总经理负责制。董事长胡荣义系 由爱宝置业公司委派，董事会成员共五人，由董事会决定合作公司的一切重大事宜。公司下设办公室、财务部、工程部、设计室、开发部、销售部等部门。 公司员工共 80 人，其专学历 20 人，大学学历 40 人，硕士、总工程师 10 人，共占职工总数的 87.5%，聚集了一批房地产开发建设各方面的人才。 （二）投资商简况 中方 番禺珠江房地产 。该公司的合作股东为：珠江投资，占 89%股份；番禺市南村镇经济发展总公司，占 1%股份；珠江工程总承包，占 10%股份。 公司的两大股东珠江投资和珠江工程总承包具有长期的合作历史，具备较强的经济技术实力。 珠江投资 拥有完整合理的部结构及各方面专业人员，在房地产市场竞争中具备较大的优势，并把控制成本放在各项工作的首位。公司利用大批量生产的优势，从设计方案上大套用、小调整，原材料大批量采购，加上采用标准化管理模式施工建设等方式，有效地降低开发成本，使公司可以将中高档的楼盘按中低档的价格出售，从而取得价格优势、规模优势，有效地提高了在市场的竞争力。 近年来，珠江投资凭借其雄厚的经济实力，良好的施工质量，不断强化其品牌优势。公司组织开发的华景新城、暨南花园、愉景雅苑、骏景花园，在市