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成都、新都写字楼现状及其物业费收取标准调查 一、甲级写字楼与 5A 级写字楼 （一） 甲级写字楼 甲级写字楼是目前行业内自发形成的一种通行叫法， 国家在这方面并没有成文的规定， 什么样的写字楼才算作是真正的甲级写字楼， 在我国现行的建筑设计规范里也无法找到这个 名词。仔细探讨会发现， 它是在以港台商人为代表的外商与内地发展商合作开发涉外写字楼 的过程中，逐步引进并流行起来的词汇，是将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、 乙、丙等几个等级。 从一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼有 8 大特征： 管理国际化； 24 小时写字楼； 人性化：空间的舒适性和实用性；数字化；节能化；便捷的交通和商务化等等 。甲级写字楼 的结构建筑学设计和视觉都是优质， 他多数都成为当地的地标， 租户置身其中富有成功感和 力量。 写字楼甲级标准参数： 位置： 于中心商业区 CBD 内。 建筑 ：其办公部分应超过 20000 平方米，每层建筑面积不低于 1000 平方米。 入住率 ：1-2 年内的入住率不低于 65% 。 电梯： 根据《标准》 ，甲级写字楼的电梯内应有高档装饰；按大厦总建筑面积计算，每 部客梯服务面积不超过 5000 平方米；等候时间不超过 40 秒；客货分离，货梯至少 1 部； 有完善先进的智能控制系统。 构架： 甲级写字楼的建筑规划大堂宽敞、挑高三层或以上；架高地台≥ 15 厘米；除地台 外的层净高为 2.8 米左右。 停车： 按大厦总建筑面积计算，每 150-200 平方米配置一个停车位；配备专用地上、 地下停车场；地下停车场应设有自动计费系统和防盗安全系统。 物业： 物业管理应聘请国内知名物业管理公司或本地优质物业管理公司，并提供 24 小 时保安服务和维护服务，有完善的中央空调以及商务配套等 。 （二）5A 级写字楼 5A 写字楼并不是表示写字楼的品质等级， “5A ”指的是一个写字楼产品的智能化水平， 与 写字楼品质有一定关联，但绝对不是划分写字楼等级的标准， 5A“ ”仅仅表示了一个写字楼智 能化水平的高低 ,对写字楼品质有一定的影响，但是决不能说“ 5A ”级写字楼就是甲级写字楼 或者是品质最好的写字楼，因为影响写字楼品质的因素很多， 比如写字楼的区位、 交通、配 套、车位、电梯等，智能化程度只是其中的一个方面而已。 那么，什么是 5A 智能化呢？ “5A ”是指OA （办公智能化）、BA （楼宇自动化）、CA （通 讯传输智能化） 、FA （消防智能化）、SA （安保智能化）。 5A 智能化系统： 【办公化系统（ OA ）Office automatic system 】 主要包括： 卫星电视、闭路电视、计算机网络系统等； 设施标准： 以物业管理，公用信息服务，智能卡管理，商场管理为主的应用软件系统。 【楼宇设备自动化系统（ BA ）Building automatic system 】 主要包括： 车库自动管理、新风机、风机盘管、送排风、给排水、智能照明系统、楼宇 自控系统对冷热源、变配电等系统进行控制等； 以状态监视为主，控制启停为辅。 设施标准： 1.空调自控系统 2. 供排水自控系统 3. 变配电监视系统 4. 电梯