太阳广场项目销售策划报告最终版.pptx

;项目销售策划目录;项目销售策划的前提;整体营销策略;项目销售执行策略;根据开发商资金回笼需求、结合项目的商业区域业态规划，以及从商业招商和后期运营角度考虑，我司对太阳广场可销售区域建议如下：;第一阶段：在售一层、二层沿内街商铺，共计约213套，目前已销售约150套，剩余商铺主要位于二层。;第二阶段：在主力店尚未明确的情况下，我司建议B1层除主力店区域（如图所示），其余部分分阶段销售，可销售面积约16000平方米。 建议B1层销售区域强化主题包装色彩，最大化提升商铺的价??，同时通过有效招商，确保商业主题的完美呈现。 规划业态为：潮流地带、配套商业（甜品、面包房、水吧、烟酒、茶叶、药店、礼品等）;注：销售面积按实际绘测为准。;第四阶段：如开发回笼资金需要，C区1-4层除回迁部分可销售，可销售面积约20000平方米。 规划业态为： C区1层：快时尚潮流馆（美妆超市、眼镜、时尚零售等）。 C区2层：香港名店馆。 C区3层：儿童天地（儿童用品、游乐、培训、摄影等） C区4层：家电馆（家电连锁、3C家电数码体验店等）;销售价格及推盘区域建议;B1层 B1层拥有中庭下沉式广场，部分商铺具备较高商业价值，同时通过成功的主题包装，我司预测B1层均价约在60000元/平米左右。 我司建议根据开发商资金回笼需求，先推出“潮流地带”部分，再推出“配套商业”部分。按照低区走向高区原则。 建议潮流地带大部分商铺使用面积在8－10平方米，一是考虑潮流地带主题自身的需求，另外也可以通过低总价拉升销售单价，为后续商铺的销售奠定基础，同时也可以加快销售速度，快速回笼资金。;A区 根据A区各区域的位置以及相关业态规划，我司建议A区的销售参考价格如下表：;C区 C区在本项目可供销售的商业区域中价值较大，因此我司建议C区销售参考价格如下：;;主力目标客户 —— 城市中坚及地缘客群 善于接受新的观念，善于自我心态的调整是这一类人的特点，对市场认识不完善，投资决策相对主观和感性，此类人群重视产品带来的直观感受，如产品投资价值，容易形成盲从心态，品牌忠诚度一旦形成会变得相对盲目。;潜在目标客户 —— 投资性群体 个人偏好在投资决策中占主导地位，但是以稳重、严密的市场认知为前提，品牌忠诚度弱，在市场形势不明了的情况下，往往首先依赖品牌印象主导投资决策。;潜在目标客户 —— 品牌商户 根据我司长期的商业项目操作经验，现在越来越多的品牌商户倾向于自主购买优质物业进行长期投资经营，这部分商户有着丰富的商业经营经验和发展前景判断力，投资行为受企业层面影响较大，但购买力强，购买面积偏大。;潜在目标客户 —— 经营商户 根据经营户调研问卷反馈结果，锦州目前大部分经营商户对商业经营环境的改善存在较大需求，对区位较好、商业底蕴较深厚的项目呈现出较大的购买意愿，但品牌经营意识有待改善。;太阳广场客群分析结论 一、从调研交流及推广经验来看，前期到访客户将分为以下三种：;太阳广场客群分析结论 二、要建立太阳广场未来的长效客户来源，必须依托项目区位的独特优势，通过合理的业态规划、各类主题的包装，凸显项目持久的生命力和投资潜力，通过线上霸占话语，线下截流客户形成互力。 三、针对目前的客户，应针对性的建立独一无二的价值诉求体系，打消其忧虑，树立正面的投资前景，主动吸引市场关注。 四、必须建立长效的服务体系及口碑传播体系，提升项目附加值及品牌度，并主动争取后期“老带新”营销链的生成。;总体营销节点;23;以什么样的方式方法去完成既定销售目标呢？;主题规划包装;;;A2区域主题包装 1层、2层精品零售（体现青春、活力、个性等简单风格装修）;;主题商业——国内分布 目前国内比较成功的主题商业项目主要集中在沿海地区，目标消费者也锁定在80、90后群体，即16-30岁之间的潮流时尚型目标人群。总商业经营面积近100万平方米，有地下、楼宇、街区、购物公园、集散地等商业形态。;主题商业案例;主题商业案例;鉴于本项目招商和销售的特殊性，我司建议通过多种灵活的销售政策，尽可能规避销售对招商和后期运营的的不利影响。 对于第一阶段销售的商铺，尽最大可能进行统一业态规划和招商运营，可采取售后返租或者委托招商的方式进行； 对于B1层潮流地带商铺，采取委托招商和自主经营相结合的方式进行。购买者如对此主题缺少资源，可委托开发商进行招商，开发商只需进行主题的装修打造；;对于A区商铺，采取售后返租和自主经营相结合的方式进行。鼓励购买自用客户按照已确定的商业业态主题进行匹配经营，同时开发商可以提供品牌加盟、委托招商和售后返租等方式进行。 对于C区商铺，采取售后返租的方式进行。考虑到C区的招商业态统一性，尽可能保证商铺的经营权，可以根据业态和面积采取3－10年的售后返租。 对于回迁部分的商户，尽可能说服和引导其按照已确定的业态规划进