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签订买卖合同后房屋被查封买房人权益如何维护 签订买卖合同后房屋被查封买房人权益如何维护来源：中国法院网| ：李春香【裁判要点】出卖人与买受人签订房屋买卖合同后，房屋被法院查封保全的，房屋买卖合同依旧有效。但因我国是以不动产物权登记作为物权变动的生效要件，只有依法办理了房屋全部权转移登记，才能发生房屋全部权变动的法律后果。买卖房屋处于司法查封状态，构成法律上的履行不能，出卖人无法连续履行合同、帮助买受人办理过户手续，买房人无法实际获得房屋。【相关法条】《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条《中华人民共和国物权法》第九条《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条【案件索引】一审：北京市通州区人民法院〔2013〕通民初字第09926号〔2013年9月10日〕。二审：北京市第三中级人民法院〔2013〕三中民终字第01434号〔2014年1月14日〕。【根本案情】李吉〔人物名称均为化名〕系北京市通州区宋庄镇某公寓某号楼251号房屋〔以下简称涉案房屋〕的全部权人。2013年5月14日，李吉与王杰签订《房屋买卖合同》，李吉将涉案房屋出卖给王杰，房屋总价款149万元〔含家具家电等〕。同日，王杰支付李吉定金2万元，李吉将涉案房屋交付王杰居住用法。2013年5月29日，王杰支付首付款43万元。2013年6月4日，王杰支付首付款40万元。双方商定上述定金及首付款共计85万元应当用于解除涉案房屋原有的抵押贷款手续。2013年6月6日，因李吉与案外人高翔的民间借贷纠纷案，高翔申请财产保全，北京市通州区人民法院作出〔2013〕通民初字第09386号民事裁定书，裁定对涉案房屋进展查封。王杰向法院提出案外人异议，被驳回。王杰起诉至法院称：我和李吉之间的《房屋买卖合同》受法律爱护，我已经支付了85万元购房款，现因李吉的缘由导致房屋被查封，我的合法权益患病损害。故诉至法院，恳求判令：1.确认双方之间的《房屋买卖合同》有效；2.李吉连续履行双方签订的《房屋买卖合同》，并帮助我办理过户手续。李吉辩称：我同意王杰的诉讼恳求，上述合同是双方的真实意思表示，但是涉案房屋现已被司法查封，我无法连续履行。一审法院庭审过程中释明王杰：涉案房屋处于司法查封状态，其与李吉签订的《房屋买卖合同》存在着履行不能的情形，其可以于履行不能的情形消退后另行主见或恳求解除《房屋买卖合同》并要求出卖人担当相应违约责任。王杰仍坚持其诉讼主见。【裁判结果】北京市通州区人民法院于2013年9月10日作出判决〔2013〕通民初字第09926号民事判决：一、确认王杰与李吉签订的《房屋买卖合同》有效；二、驳回王杰的其他诉讼恳求。一审讯决后，王杰不服，持一审看法提起上诉，北京市第三中级人民法院驳回上诉，维持原判。【裁判理由】法院生效裁判认为：依法成立的合同，受法律爱护。当事人应当根据商定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律的强迫性规定，合法有效。故对于王杰要求确认王杰、李吉签订的《房屋买卖合同》有效的诉讼恳求，于法有据，法院依法予以支持。履行不能，是指实际给付的内容为不能，给付不能发生不履行〔原〕债务的效力。该案中，王杰要求李吉连续履行合同，帮助王杰办理过户手续。而涉案房屋处于司法查封的状态，李吉无法连续履行合同、帮助王杰办理过户手续，构成履行不能。经法院释明王杰，王杰坚持要求连续履行合同，故对于王杰要求李吉连续履行《房屋买卖合同》并办理房屋过户手续的诉讼恳求，根据缺乏，法院依法不予支持。【案例注解】本案的争议焦点在于，买受人买卖房屋后，房屋被法院查封保全的，房屋买卖合同能否连续履行，买受人能否要求办理过户手续，买受人的权益如何得到爱护。〔一〕买房后被查封，《房屋买卖合同》效力不受影响。房屋查封是指人民法院或其他司法机关把被查封人的房产贴上封条，或者通过登记机关对有权属登记的房屋进展权属限制，制止被查封人对房屋权属进展转移或变更。在现实生活中，依据签订房屋买卖合同与房屋被查封的时间挨次，可分为签前查封〔房屋买卖之前查封〕与签后查封〔房屋买卖之后查封〕两种情形。依据《最高人民法院关于人民法院执行工作假设干问题的规定》及《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定可知，双方买卖房屋之后被法院查封的，房屋买卖合同依旧有效。在房屋被查封后或者在明知房产被法院查封，买卖双方仍签订《房屋买卖合同》的，合同无效。本案中，王杰与李吉签订买卖合同在前，法院实行查封措施在后，该合同不违背前述法律和行政法规的强迫性规定，亦不损害第三人权益，合法有效。虽然双方在办理房产过户手续之前，法院对房屋进展了查封，但房屋买卖合同的有效性依旧不受影响。〔二〕房屋被查封，能否办理过户手续。我国