某广场项目可行性报告.docx

时代广场工程可行性报告 一、工程的根本情况 〔一〕工程概况 时代广场 居住区由 中科置业开展 XX 组织开发。 深市城市规划局已批准了工程的建立 用地，同意征用土地 496.266 亩〔 33.08 公顷〕 ，并出了红线图。市国土局发出了该 地块的建立用地通知书。 有关该工程的征地工作， 中科置业 XX 已着手进展。 自 1995 年 7 月起，已停耕填土的地块面积为 312.04 亩，现已被公司征用，属于规划建立用 地红线 X 围内。未停耕而交由原土地所在村继续耕用的地块面积为 179.226 亩，另 有 5 亩为农村留用地。 时代广场工程位于该市东南部，距市中心区 30 多千米，该区的西面和北面为香蕉园 和自然村用地， 南面隔河为经济技术开发区的东基工业区， 东面紧邻的 220KVA开发 区变电站； 时代广场居住区规划总用地为 33.08 公顷。 其中居住区用地为 24.77 公顷， 地上总建筑面积 399260 ㎡，建筑密度为 20.76%，容积率为 1.61 〔详见规划设计要 点〕。 〔二〕可行性研究的主要技术经济指标 本工程研究主要技术经济参数： 总建筑面积： 399260 ㎡ 其中：住宅面积： 351476 ㎡ 公建面积： 47784 ㎡ 总投资： 126108 万元〔不含贷款利息〕 自有资金投入： 25222 万元 . .zj. . 经分析研究，本工程主要经济指标为： 多层住宅得房本钱： 3275/ ㎡ 高层住宅得房本钱： 3925 元/ ㎡ 税后利润： 14747 万元 全部投资净现值： 1430 万元 全部投资内部收益率： 10.86% 总投资利润率： 25.1% 自有资金净现值： 3172 万元 自有资金内部收益率： 17.05% 自有资金投资利润率： 58.5% 二、工程投资环境与市场研究〔略〕 三、工程开发条件及技术设计方案的分析 〔一〕工程现状概括 1、自然条件 规划区内土地大局部已被平整，地势平坦，东北角局部土地地势较低洼。地块北 面为郭尾村涌，流向由东向西，南面为横窖河，流向由西向东，东面有条小河涌连 接郭尾村涌和横窖河，流向由北向南。整个用地未发生雨季积水现象。本地区常年 主导风向为北风及东南风， 夏季主导风向为东南风、 东风及南风， 平均相对湿度 83%， 为多雨潮湿区。 2、地物情况 规划区内以东的夏利大道红线宽 60M，北接高速公路，是该地区的进出口干道。东 面地铁专用线一条至新沙港，一条至黄海新港，新沙港是该市总体规划确定的重点 建立工程之一，将有较多的铁路运输，而至黄海新港的铁路交通量不会太大。 占地 3.26 公顷的变电站是对本区规划影响最大的地物。其目前已根本建成，担负着 对该地区的供电，现有两条高压线由东向西横穿本区，北边一条是 110KVA碧开线， 南边是 220KVA黄开线，另有一条 110KVA高压线至该区，在用地红线内边缘由北向 南穿过。该市总体规划确定的该变电站的进出线路还不止这些，已有一些线路在规 . .zj. 划设计之中，经过有关各方的协商之后确定所有进出高压线尽量集中设置，使得占 地最少，确定的该变电站的进出线有四组。 本规划区内以南开发区内已建有自来水、污水处理厂等市政根底设施。 〔二〕工程开展条件 1、优势分析 〔 1〕区位优势。 本规划区位于该市东南部，符合该市总体规划确定的城市建立用地向东南、东北两 个方向开展为主的开展方向。该市经济技术开发区经过十几年的建立，已形成具有 一定规模、较高档次的集居地、工业、港口、仓储为一体的综合区，本规划区与经 济技术开发区紧邻，将成为开发区的有机组成局部，开发区内的水、电、污水等根 底设施为本区