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租赁合同终止 租赁合同终止转租合同效力不肯定随之终止【根本案情】原告：杭州市古荡镇益乐村村民委员会〔以下简称益乐村)。被告:浙江益爱电子进展有限公司〔以下简称益爱公司)第三人：杭州大排大快餐有限公司〔以下简称大排大公司〕。第三人：中国建立银行杭州市高新支行文西分理处〔以下简称文西分理处〕。第三人:杭州新时代装饰材料市场(以下简称新时代市场〕。第三人：杭州荣达装饰材料有限公司(以下简称荣达公司)。原告益乐村和被告益爱公司于19９4年6月9日签订了一份租赁合同，合同商定益乐村将其位于杭州古荡文三路边，建筑面积共计2万平方米的６幢商业用房及空场地出租给益爱公司开设杭州电子城,租用期自199５年1月1日至20２４年１2月12月3１日止;益乐村在19９４年9月3０日前完成6幢楼房的室内地砖铺设、外墙贴瓷条砖、四周铁栅围墙、场内空地混凝土平整、修通文三路至电子城的道路等工程,逾期不能交付用法,作违约处理。合同还对租金的数额、交付的时间及违约责任，合同变更、解除的条件等均作了规定。合同订立后,益乐村将上述6幢商业楼交付益爱公司用法。因益乐村未依约对楼房进展装饰和修通道路,益爱公司那么自行出资修建。同年11月28日,益乐村出具受权书一份，明确将合同规定的6幢楼房出租权授予益爱公司，受权期自１9９5年1月１日至２024年12月31日，期间的房屋管理及由此产生的一切法律责任由益爱公司负担。1996年9月5日，益乐村与益爱公司签订补充协议,益爱公司同意益乐村收回原合同中的１号、2号、4号和５号等四幢商业楼,所欠租金在该4幢大楼的装饰及其他投资款中相抵结算。同月,双方又重新签订租赁合同一份，商定：益乐村将６幢商业用房中的3号、６号楼计6３９9平方米及空场地出租给益爱公司开设杭州电子城,租用期从１996年８月１日至200４年１2月３１日止;１99６年12月31日前的月租金为每平方米12元，以后每两年在原租金数额上递增2元,益爱公司按月支付租金，拖欠两个月以上,益乐村有权终止合同、收回房屋；本合同经双方签字、盖章后生效,原租赁合同同时终止,有关原合同所商定的租金，以双方９月５日签订的补充协议为准。上述补充协议、合同签订后,益爱公司将1号、2号、4号和5号楼归还了益乐村,并将其在该4幢楼房中的装饰、改建及修路费共计4617263．30元的清单交给益乐村。随即益乐村将上述４幢楼房转租给别人用法,但未对益爱公司提交的费用清单进展审核。益爱公司那么就其承租的3号、６号楼进展改建并增加设施(鉴定价值为3431８4元)并先后与文西分理处、大排大公司、荣达公司、新时代市场分别订立了用法面积、租用期及租金不等的房屋租赁合同，并交付用法。其中益爱公司与新时代市场后来又签订一份协议，协议商定新时代市场租用的３号楼第一、二层(局部〕120０平方米营业房,益爱公司同意从１99７年7月1日起退还给益乐村，再由益乐村与新时代市场另行签订租房协议。但新时代市场既未与益乐村签订协议，也未将所租用的营业房归还给益乐村。1999年1月２9日，益乐村因与益爱公司就租金支付及装饰、修路费用等发生争议,向杭州市中级人民法院提起诉讼,恳求终止双方间的房屋租赁合同，判令益爱公司支付租金及利息83208７8．49元,并担当诉讼费。益爱公司那么提出反诉,恳求判令益乐村支付未按约装饰楼房和修通道路的违约金40万元,并负担诉讼费。【裁判要旨】杭州市中级人民法院在审理过程中，依法追加大排大公司、文西分理处、新时代市场和荣达公司为本案第三人。经审理,杭州中院认为:益乐村与益爱公司1996年９月签订的补充协议及租赁合同,明确商定1994年６月的租赁合同终止。益乐村在收回4幢楼房后,应对益爱公司在其中的装修改建投资款托付有关部门审计，折抵益爱公司的租金。但益乐村未按商定履行,便将4幢楼房另行出租别人后改建,致使如今无法审计，由此而造成的损失应由益乐村担当。而益爱公司未按商定支付房租,已构成违约,益乐村据此要求终止租赁关系，由益爱公司支付拖欠租金的理由正值,予以支持。鉴于双方在合同履行过程中均存在违约行为,由各自担当相应责任。益乐村与益爱公司间的租赁关系终止后,益爱公司应归还房屋,文西分理处、大排大公司、荣达公司、新时代市场亦应随之归还。依据《中华人民共和国民法通那么》第一百一十一条、第一百一十三条之规定，该院于2000年2月2日作出以下判决：一、益乐村与益爱公司1９９６年9月签订的租赁合同终止履行。二、益爱公司、新时代市场、荣达公司、大排大公司、文西分理处在判决生效后一个月内将其用法的位于杭州文三路北侧属益乐村的3号、6号楼房归还给益乐村。三、益爱公司于判决生效后10日内支付益乐村房屋租金6３94２76元〔自１995年１月1日起至2000年1月３１日止，扣除已付租金〕。四、益乐村在判决