租赁司法解释实务系列解读租赁权物权化――次承租人对抗出租人.docx

租赁司法解释实务系列解读租赁权物权化――次承租人对抗出租人 租赁司法说明实务系列解读租赁权物权化――次承租人对抗出租人《房屋租赁合同司法说明》第十七条，因承租人拖欠租金，出租人恳求解除租赁合同时，次承租人恳求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。 次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。司法说明中关于次承租人代偿恳求权确实打破了合同的相对性理论，这种对传统理论的重大打破有无法理根据和价值根底，有待我们讨论。根据合同的相对性理论，出租人与承租人的房屋租赁合同和承租人与次承租人的房屋转租合同，两者是完全独立的两个合同。既然是合同，就要遵守合同的相对性原那么。次承租人与出租人之间并不发生挺直关系，次承租人的任何主见当然不能对抗出租人。当租赁合同终止时，出租人可以选择以全部权人〔针对次承租人〕或合同中的出租人〔针对承租人〕来行使其收回租赁物的权利，恳求权根底不同，那么其恳求的对象亦不同。我国大陆合同法，其之所以强调转租需经出租人同意，乃是出于爱护出租人利益的考虑。出租人的同意并不使其增加合同法上的义务，原租赁合同不受影响，而仅使得次承租人对租赁物的占有成为有权占有。合法转租合同得以履行的根底乃在于承租人租赁权的保持，假如该租赁权因为租赁合同的终止、解除、撤销、无效而丢失，转租合同将无从履行；出租人可依全部物返还恳求权要求次承租人返还租赁物，而无过错的次承租人只能向承租人主见债务不履行的违约责任。这样的制度设计在逻揖上顺理成章，然而却使得无过错的次承租人之利益欠缺保障，尤其是房屋租赁合同这样涉及次承租人安家立命的重大利益的情形，更有必要予以检讨。固守合同相对性原那么使得次承租人始终处于提心吊胆的境地，其转租合同能否得到履行始终是一个悬而未决的未知数。租赁权的物权化理论可以打破租赁合同的相对性，给予租赁权以对世性，从而使次承租人与出租人之间挺直获得联络，从而破解了次承租人的逆境。法律和学说理论视为社会生活效劳的，两者之间的关系决不能本末倒置，即不能使社会生活困于法律逻揖。“租赁权的物权化〞理论即是法学理论对社会生活的让步与妥协。“买卖不破除租赁〞、“承租人的优先购置权〞制度均是租赁权物权化的集中表达，其根本目的与次承租人的清偿恳求权有异曲同工之处，从后果看，这几项制度均打破了合同的相对性，其主旨都在于维护租赁关系的稳定性。按传统理论，承租人的租赁权之所以可以对抗〔新〕买受人的全部权，是因为承租人占有标的物战胜登记之全部权人，即占有强化了债权的效力，债权与占有协作，形成可以对抗登记全部人的力气。也就是说，债权与占有协作，可以彰显承租人对租赁物用法收益的事实，这种表征是承租人的租赁权可以对抗第三买受人全部权的合理内涵所在，即承租人基于租赁权对租赁物进展临时用法收益，假如该外在表征不存在，承租人因缺乏对租赁物用法收益的事实，法律无赐予其特别爱护的必要。次承租人一旦提出代为清偿，就可以临时阻滞出租人解约，次承租人实际为清偿后，出租人此项解除权那么归于消灭。笔者认为，次承租人之代偿恳求权应当被给予某种形成权的效力。一方面，出租人在行使解除权之前，必需对次租人履行告知义务；另一方面，次承租人必需在合理期限内打算是否行使代偿权，超出该合理期间，那么代偿权丢失。否那么，出租人的地位也将限于悬而未决的不稳定状态。另外，次承租人向出租人偿付租金后，在该数额内对于转租人享有代位求偿权，此代位求偿权可以抵消相应的对转租人的租金债务。这样一来，就较为周到地爱护了次承租人的利益，稳定了转租关系。在经出租人同意的转租情形下，租赁物的实际占有用法人为次承租人，由次承租人向承租人支付租金，假如出租人认为因催收租金影响租赁合同目的实现而根据《合同法》其次百二十七条要求解除租赁合同，我们认为，应当给予次承租人以异议权，但在出租人与承租人的合同之诉中，如何给予，只能通过完善第三人诉讼制度的方法予以解决。出租人行使此项形成权，并不需要通过形成诉讼的方式进展，而只需单方意思表示便可解除租赁合同。当然，这一点仅仅适用于行使形成权本身，而不适用于行使形成权行为〔之后〕产生的恳求权，因此，恳求权的实现必需通过司法途径。我们认为，可以针对出租人诉讼恳求的不同区分对待。假如出租人恳求解除租赁合同，由次承租人挺直归还租赁物，那么可以将转租人和次承租人作为共同被告。假如出租人恳求解除合同，由转租人归还租赁物，那么法院应当根据当事人的申请，或者根据职权，从诉讼经济和次承租人利益的合理保障角度，将次承租人追加为第三人，确保其异议权得到充分的行使。出自：最高人民法院民事审讯第一庭编著《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法说明的理解与适用》，人