2017年房地产行业之地产篇深度分析报告.pdf

2017 年房地产行业之地产篇深度分析报告 2017 年房地产行业之地产篇深度分析报告 目录 房地产行业基本属性：兼具消费和投资 6 房地产构成：房产 +地产 6 房地产属性：消费 +投资 6 房地产特点：同质性、周期性、资金密集及高杠杆 7 房地产业态：住宅、商业、工业、旅游、养老、物流等 8 开发流程：拿地——竣工，土地和资金担纲要任 10 土地获取：一级市场 +二级市场 10 土地一级市场：协议出让 + 招拍挂 10 土地二级市场：项目收购等土地使用权转让 11 土地获取资金来源：部分城市已禁止拿地加杠杆 11 土地一级开发及一二级联动开发 12 项目开发建设：规划 —— 施工 —— 预售 —— 竣工 13 规划设计阶段：快则 6个月 13 报建、施工阶段：项目转为在建 13 商品房预售阶段：取得《商品房预售证》为关键 14 竣工及综合验收备案阶段：需全方位验收 15 项目建设成本构成：土地费 + 前期费 +建安费 +配套费 +期间费用 18 房企开发资金来源：贷款 + 自筹+ 其他 19 利用外资：非主流，逐渐减少 19 国内贷款：占比有所降低，主要为银行贷款 19 自筹资金：股权、债券融资占比过半 20 其他资金：此轮周期销售回款大幅增加 21 经济地位：周期之母，支柱产业 22 房地产自身传导逻辑：销售至拿地、投资等均有滞后 23 销售——土地购臵 23 销售——新开工 24 销售——房地产企业开发投资 24