2019年物业管理行业深度分析报告.pdf

２０１９年物业管理行业深度分析报告 目 录 行业规模持续增长，借力资本集中度有望快速提升 1.1. 风云会和，物管行业进入发展快车道 1.1.1.酬金制、包干制并行，以后者为主 1.1.2. 物管指导价逐步放开，存量项目提价依旧困难 1.1.3. 市场规模破万亿，中长期维持增量发展 1.2. 行业格局零散，仍处于整合初级阶段 行业发展趋势：从业态到服务，纵横延伸未来可期 2.1. 围绕住宅业态，拓展多业态管理能力 2.1.1. 商业、办公物业 2.1.2. 产业园区 2.1.3. 机构设施类 2.2. 常规社区增值服务将以平台化为主 2.2.1. 国内已开展的增值业务情况 2.2.2. 国际经验： First Service Corporation 2.3. 养老、幼托业务：商业模式仍待摸索 2.4. 科技赋能，适度外包，进一步释放经营红利 正本清源，行业的未来是光明的 3.1. 龙头物管企业基础物业服务利润水平仍存较大差异，未来可否可延续？ 3.2. 通过物业管理费均价判断公司盈利能力与增值服务潜力是否合理？ 3.3. 社保清缴是否会成为物管公司的阿克琉斯之踵？ 3.4. 非业主增值服务的构成以及可持续性？ 3.5. 市场化拓展是方向，关注公司布局，资源，管理运营能力，品牌 标的推荐 4.1. 碧桂园服务：大道至简，规模为王 4.2. 中海物业：有望迎来向上趋势 4.3. 绿城服务：服务品质的领军者，增值服务最具想象空间 4.4. 新城悦：大开发商下的小物管公司，高弹性，强执行力 图目录 图 1：我国物业管理行业发展历程 图 2：北京中海雅园小区酬金制管理模式 图 ：城镇化率始终高速提升 图 ： 年物管行业在管规模破 亿平米 图 ：商品房销售面积屡创新高 图 ：商品住宅销售面积屡创新高 图 ：房屋施工面积及同比 图 ：房屋竣工面积及同比 图 ：房屋新开工面积及同比 图 ：新开工面积与竣工面积增速存在错位 图 ：城镇居民人均可支配收入同比变化 图 ：龙头物管公司在管面积持续扩张 图 ：龙头物管公司市占率有明显提升 图 ： 年百强企业分层级管理面积及增速 图 ： 年百强企业分层级营业收入及增速 图 ： 年百强企业各业态面积占比情况 图 ： 年百强企业各业态收入占比情况 图 ： 年商品房竣工结构 图 ： 年百强企业各业态收入占比情况 图 ： 年主要城市购物中心存量情况 图 ： 年主要城市写字楼存量情况 图 ： 年我国开发区数量 图 ：国家级经开区实现地区生产总值情况 图 ：阳光海泰的物业管理模式 图 ：天安运营的物业管理模式 图 ：百强企业多种经营收入占比提升 图 ：业主增值服务构成多样化 图 ：主流物管公司已开展的增值服务类型 图 ： 营收及利润情况 图 ： 营收结构变化 图 ：老年人口占比逐年增高 图 ：我国老龄化速度高于收入水平 图 ：人口出生率、自然增长率持续下滑 图 ：平均预期寿命逐年提升 图 ：乌镇雅园项目鸟瞰图 图 ： 年百强企业营业成本逐年走低 图 ： 年百强企业人均净利润有所增长 图 ： 年百强企业基础业务外包情况 图 ： 年百强员工总数及外包岗