营销策划住宅体育武汉福星青城华府体育馆区项目营销策略报告.pptx

谨呈：武汉福星惠誉房地产有限公司;导 言;福星惠誉·青城华府营销策略思考体系;项目本体分析;一、项目本体解读：福星惠誉首个青山项目;基地概况：福利房和居民房环绕，周边商业氛围较弱，对外昭示性不强;基地位置：现状为青山城乡合部，版图区域中心，交通枢纽;站点;;武汉火车站，距离项目3100米，改变青山区的价值推动力，武汉火车站计划2009年12月20日通车。;生活配套;产品概况：中等规模，中小产品，但高达6万方的商业配套 和当前稀缺的市场供应使项目具备成为区域中心的潜质和条件;项目分析总结;NO.3环境价值： 45.2%高绿地率及4000平米景观架空层，将大大提升居住环境和品质;NO.1地段价值：占据杨春湖城市副中心的城市生活区，距高铁最近的住宅项目;NO.2交通价值：双铁、二七大桥、中北延长线，扼守双动脉，奠定项目区域中心地位;NO.2交通价值：双铁、二七大桥、中北延长线，扼守双动脉，奠定项目区域中心地位;NO.3环境价值：45.2%高绿地率及4000平米景观架空层，将大大提升居住环境和品质;NO.4配套价值：体育休闲配套，6万方商业配套，都将使项目成为生活中心;NO.5产品价值：囊括商业、住宅、公寓式酒店，多产品线满足不同客群需求;NO.6品牌价值：福星惠誉10年发展，首进青山，企业品牌有助于巩固地缘性客户;青山在消费者心中，一直是环境污染较为严重的区域，项目通过在生态、环保方面的打造，将有助于改变区域内外消费者对片区贯有的认知，提升项目的居住品质和档次，从而树立鲜明的形象和清晰的市场占位。;低碳绿能技术在现代住宅产品上的运用方式： ;区域内缺少有效的住宅供应，直接竞争对手较少，将为本项目提供良好的开发机遇和销售空间。;高铁、地铁等轨道交通的运营，实现区域到城市的整体价值提升;营销突破与市场占位;二、限制条件与营销难点 ;营销限制条件;营销难点 ;三、营销突破口与市场占位;经过以上的分析及对大量信息的整理， 我们认为针对项目2010年入市期的营销策略需关注以下重点问题： 1、以企业品牌作为项目推广的切入点 2、推广高度要实现“墙外开花墙内香” 3、通过项目的区域价值、品牌价值、产???价值突出项目的性价比，提升项目的价值空间和增值潜力;定位思考：企业品牌+区域价值+项目价值;定位——市场占位;产品风格的极大展现 项目的多种物业形态，加上周边的体育馆配套，能够组合成一个多形态生活枢纽，在这里能够获填补青山的休闲之痛，同时带来新鲜的活力 项目定位： 青山体育馆区/27万方/多核物业标杆 高铁/地铁/武钢体育馆/商业街/SOHO公寓/高层住宅;青山体育馆区：项目紧临青山武钢体育馆，将坐享武钢体育馆的配套设施和区域规划利好价值。 27万方：项目的建筑规模，青山目前稀缺的有效供应，少有的大盘项目。 多核物业标杆：都在说建筑综合体，但我司还是更愿意将福星惠誉青山项目称呼为“多核物业”，多核有居住、商业互相促进之意，而综合更象简单的叠加。青山目前以单体育商业主打天下，档次较低，与街区、居住之间并未呈现互相融合的关系，导致商业需求要向外到徐东大街等处满足。本项目的建成将改变这现状。 ;住宅定位：青山首个生态LIVE社区;商业定位：青山首个生活型Mall;商业定位：青山首个生活型Mall;;青山体育馆区/27万方/多核物业标杆 ;形象定位 青山在变，生活在变。 究竟高铁和项目能给客户带来什么，最核心的仍然是让青山变得缤纷起来，原本属于灰色调的工业区，也可以在自己近在咫尺的地方，获得生活情调，同时，也由交通带来的拥有，让生活多元化。 ;(1)世界变小，天地变大： 世界看起来无边的大，但是高铁的横空出世改变了我们与世界的距离，无论是天南海北，高铁在瞬间可以满足你的需求，世界逐渐变小，生活的天越来越大；;;营销策略分解;1、项目开发使命 实现企业开发布局全武汉的战略目标，顺利完成5.3亿元年度销售目标的同时，实现项目品牌的塑造。 2、项目营销推广目标 在上述开发使命下，项目营销推广的目标也并不是简单5.3亿，而是福星惠誉10年，布局全武汉，首进青山的重要里程碑。 通过项目的营销推广展现福星惠誉作为一线房企的实力，提升福星惠誉产品市场溢价的能力，扩大本土品牌市场占有率的目标。;一、客户策略;全国工业产业优势重镇，10多个大型企业和科研机构，年产值过千亿，庞大的产业支撑，为客户提供了充足的客源;2008年青山区GDP位居全市首位达到411亿元 2008年青山区人均可支配收入位居全市第二，为17124元。;其他如一冶、石化等中级以上干部及技术骨干情况估计总体与武钢接近，数量较多，估计为3000人；政府公务员、教师以及武钢等系统从事钢产业相关生意人、周边知识型从业人员中高收入数量按配套人口比例1：0.5保守计算（一般市场配套