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民法典关于物业板块解读 2020年 5月 28日，十三届全国人大三次会议表决通过了 《中华人 民共和国民法典》（以下简称《民法典》）。民法典对于一个国家来 讲，不仅仅是权利的宣言，更是民事活动的基本遵循和依靠，意义重 大，影响深远。 对于物业服务行业而言，此次表决将行业现行的法律法规进行了 一次大梳理，进一步明确了物业使用人及物业服务人的责权利。我们 将其中涉及到物业的相关条款罗列出来供大家参考。 01 | 【物权】篇 第二百七十七条 【业主自治管理组织的设立及指导和协助】业主可以 设立业主大会，选举业主委员会；业主大会、业主委员会成立的具体 条件和程序，依照法律、法规的规定；地方人民政府有关部门、居民 委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。 条款解读： 本条特别强调“业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序应当依 照法律、法规的规定。”这也是新增的条款，明确了业主大会、业主 委员会必须依法成立方可行使职权。 进一步明确居民委员会也应当对设立业主大会和选举业主委员会给予 指导和协助。 第二百七十八条 【业主共同决定事项及表决】下列事项由业主共同决 定： 一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金； （七）改建、重建建筑物及其附属设施； （八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动； （九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且 人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规 定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与 表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与 表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。 条款解读： 改变了表决方式、提高了表决效率，原来的规定是“面积和人数双过 半同意”（即经专有部分面积过半数的业主且占总人数过半数的业主 同意），重大事项“双过 2/3 同意”，实践中有些业主不参与表决甚 至无法联系， 导致需要业主共同决定事项无法快速形成有效决议。 《民 法典》规定了一般事项最低只需全体业主 1/3 同意（即 2/3*1/2 ），重 大事项最低只需全体业主 1/2 同意（即 2/3*3/4 ）； 进一步降低了使用维修基金的表决门槛，原来的规定是经全体业主的 “双过 2/3 同意”，现为经参与表决的业主“双过半同意”即可； 新增第八条条款“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活 动”须经参与表决的业主“双过 3/4 同意”，之前往往由业主委员会 或物业服务公司自行决定。 第二百八十一条 【建筑物及其附属设施维修资金的归属和处分】建筑 物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以 用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。 建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。 紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员 会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。 条款解读： 增加了维修资金的使用范围，原先维修资金仅可用于电梯、水箱等共 有部分的维修； 规定了维修资金的筹集、使用情况应当定期公布，保证了资金使用的 公开透明，继而保障了业主的合理知情权； 第二百八十二条 【共有部分的收入分配】建设单位、物业服务企业或 者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之 后，属于业主共有。 条款解读： 此规定为新增条款，对于之前小区电梯广告、外墙广告收入归属等产 生的纠纷，此条款进行了明确规定，即业主的共有部分产生的收入属 于业主共有。 与此同时， 也提出了物业服务企业可以 “扣除合理成本” 因此物业企业可以在物业服务合同中提前明确，以便产生不必要的纷 争。 第二百八十五条【业主和物业服务企业或其他管理人的关系】物业服 务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服 务合同的规定管理建筑区内的建筑物及其附属设施， 接受业主的监督, 并及时答复业主对物业服务情况提出的询问；物业服务企业或者其他 管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极 配合开展相关工作。 第二百八十六条【业主的相关义务及责任】业主应当遵守法律、法规 以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。 对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施 和其他管理措施，业主应当依法予以配合。业主大会或者业主委员会， 对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭 建、侵