重庆写字楼市场分析报告.pptxVIP

重庆写字楼市场分析; 目录 Contents  第一部分 重庆写字楼板块 第二部分 重庆写字楼市场分析 第三部分 对京剧团项目市场建议 ;;目前以及未来10年商务格局： 一个大中心（CBD）+多个小中心;定位：重庆商贸中心 面积： 121万㎡增至212万㎡ 现状：商务氛围早已形成，且商务地位居全市第一，商务总量、租售水平均位居第一 写字楼销售状况：渝中在近5年内办公用房成交量、成交金额持续走高;定位：商务办公职能，包括一部分商贸职能 面积：560万㎡ 现状：基础设施和???共配套设施建设阶段，商务市场处于拿地阶段 写字楼销售现状：目前写字楼整体供应处于发展初期，供应量及价格相对较少，且整体去化速度较快，且以大宗认购为主（部分为政府引导入驻企业进行购买，政府支持力度强，成交价格相对较低，企业购买意愿强烈）未来10年内将有260万㎡写字楼项目陆续推出，会成为全市第二位的商务中心。;定位：配套服务，包括高级居住、公寓、酒店、文化设施 现状：正大力发展住宅，商务市场尚处于空白，且发展时间尚未确定 写字楼销售状况：目前处于规划初期，以住宅销售为主，无写字楼供应;定位：区域型特色商圈 现状：发展相对成熟，同时各大商圈均处于不断完善改造中，且南坪商圈前期供应写字楼项目形象及目前运营管理水平较低，市场整体形象相对较差 写字楼销售状况：均有少量供应，其中观音桥商圈供应量及成交量为各区域商圈之冠，南坪商圈处于高端写字楼发展初期，供应量及成交量相对较小，杨家坪、沙坪坝商圈处于扩容发展初期，目前供应最少;经过多年发展和演变，重庆写字楼形成了渝中、北部、南部三大片区，渝中片区作为核心，北部片区是重点，南部片区为补充;;重庆写字楼整体市场呈跨越式增长 预计未来3-5年，平均销售40-60万方/年;重庆已供应写字楼的供应结构中，甲级写字楼供应较少，仅占2成，其中50%以上集中在渝中区;已供应甲级写字楼中，解放碑租金、出租率最高 解放碑租金：60-100；观音桥：35-60；渝北35-40； 租金年涨幅10-15%;已入住写字楼小结;在售甲级写字楼主要分布在解放碑，新兴的江北嘴CBD和南滨路;在售写字楼基本为甲级写字楼，其配置标准在目前重庆写字楼市场处于领先地位，这些写字楼逐渐改变重庆写字市场楼供应结构;甲级写字楼主力售价：1.2万-1.9万，其中解放碑价格最高1.6-1.9万元/㎡ 销售速度：5000㎡/月左右;投资客户是目前写字楼销售的主力客群。 如果第一年有5%投资收益，投资客即会考虑下叉;在售写字楼整层起销售项目自用客户居多，反之亦然，可以看出，销售基数面积的大小会影响项目的客户构成;在售写字楼供应小结;潜在写字楼分布：CBD所在的解放碑\江北嘴是热点，随着解放碑“西部金融街”、江北嘴写字楼面市，未来将形成“一点（CBD）+分散（各商圈及其他区域）”格局;区域;中部片区潜在写字楼项目销售时序预估;解放碑CBD： 金融街开始打造，未来商务功能进一步强化。未来金融街将增加60万方写字楼。 推出物业集中时间在2014-2015年。最多峰值预计达到8-10个项目在售，竞争压力较大。 2010-2013年预计每年3-5个项目在售。竞争压力较小。;区域;北部片区潜在写字楼项目销售时序预估 ;江北嘴CBD： 总部基地，入住门槛高。出让地块多为企业自用，整体入住门槛高。 规划较单一。整体规划为金融中心，以银行、证券、保险及相关金融产业为主。 40%为总部，不销售。重庆银行、中国银行等10多家金融企业为自有自用物业，不推向市场 销售的写字楼主要集中在2015年后。整个江北城总规划270万方商务业态，其中用来销售160万方，而其中近100万方要2015年后启动。2011-2015年间推出65万方，年均13万方，对于解放碑写字楼销售市场冲击不大。 配套设施初步满足商务需要，最少5年。商务办公需要酒店、餐饮等配套设施，江北城商业基础需要从无到有，根据目前项目进度，初步成型最早2016年后。对于解放碑办公租赁市场冲击不大。;结论： ;;解放碑金融街规划 ;国际金融中心（会仙楼）;定位：顶级甲级5A写字楼（与国贸、保利档次接近） 户型定位：150-400㎡，主力户型为200㎡左右 销售时间：2.5年 2012年年初至2014年年中（2015年前结束销售，避免后期竞争） 预计租金：2014年：120-130元/月平米（建面清水） 销售价格（建面）：2012年：19000元/平米；2013年：20000元/平米；2014年：21000元/平米； 销售收入预估：26.6亿元;谢 谢